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[台北縣三峽] 北大特區家樂福底佳啦~遠雄大學哈佛行前文

2010-10-08T23:26:00.000-07:00

[台北縣三峽] 北大特區家樂福底佳啦~遠雄大學哈佛行前文

▲ 上圖為遠雄大學哈佛官網所提供的電腦模擬外觀圖。

前言

早在去年八月的址：

遠雄大學劍橋準備文

遠雄大學劍橋準備文當中就有提到即將為網友們帶來同為遠雄建設的新建案「遠雄大學哈佛」，事隔一年 Orz 終於是排除萬難的替網友們安排到前往拍攝的機會了！在這之前，同樣的先讓我們了解一下有關遠雄大學哈佛的相關資料吧！

▲ 比照一下 Orz 在網路上所收集到的實景圖，可以發現模擬圖倒是很忠實的呈現了大樓建築的特色。

三峽北大特區遠雄大學哈佛地理位置

▲ 遠雄大學哈佛位於上圖中藍色點 1 處，即為學勤路及大雅路口，而建案的正對面則是遠雄森林公園。

▲ 而在北大特區一直比較受到爭議的聯外機能部分，則在未來能夠透過捷運及公車交通網做補強。但就目前來說，北大特區中多少還是需要住戶乘坐汽、機車來配合大眾運輸的時程。

而近年來遠雄集團強打科技住宅的口號，同樣的科技設備不僅被使用在林口造鎮的建案上，在北大特區的大學哈佛也能看到喔！

▲ 像是遠端家電監控系統與指靜脈感應門禁管理等，都是該建商搶先帶領的科技住宅風潮。

▲ 共有 15 項公設可供住戶使用。

Orz 挑選了其中幾項設施的官網拍攝圖放上來。

▲ 挑高且採光極佳迎賓大廳。

▲ 媽媽瑜珈教室。

▲ 社區宴會廳。

▲ 視聽休憩區。

▲ 健身房。

▲ 游泳池，除了上圖的大眾長泳池外，還有另外劃分了兒童戲水區、男女湯以及個人湯屋。

下方則為網路上所收集的現場實拍圖。遠雄大學哈佛共有 2 ~ 3房的物件可供消費者選擇，下圖則為 2 房的房型。

雖然大學哈佛完工距今即將屆滿兩年，但根據網路上所收集的情報顯示銷售的數量約在 6 至 7 成，在北大特區可算是熱銷物件。加上遠雄集團的品牌形象加持，儘管離新成屋有段距離，卻還是詢問度頗高。除此之外，在大學哈佛的地下 1 樓便是大賣場，生活機能絕佳，不難想像大學哈佛備受矚目的原因，我們即將在近日推出大學哈佛的現場實拍直擊，請拭目以待囉！

※ 本文圖片引用與參考網址：

有巢氏

、

網路地產王

、

遠雄建設-大學哈佛官網

、

樂屋網

※ 本介紹文為 Orz 整理網路相關資訊所彙整而來，文中可能會引用一些網友大大們的圖片，但 Orz 皆會註明引用來源出處，此文目的當然是為了讓更多人可以認識新成屋建案，引用圖片如造成侵擾請見諒，但各位原創如認為不妥也煩請告知，Orz 將會於第一時間做圖片的下架處理，謝謝。

本文引用至:http://house.tw.msn.com/article/article.aspx?cp-documentid=4375472

購屋資訊-地價稅自住優惠 9/23前申請

2010-09-04T08:20:00.000-07:00

購屋資訊-地價稅自住優惠 9/23前申請

更新日期:2010/09/04 12:35

地價稅十一月開徵，八月底之前取得的土地，如果符合自用住宅要件，九月二十三號之前，務必向稽徵機關提出申請適用千分之二的優惠稅率，否則一律按照基本稅率千分之十「累進」課徵。如果納稅人的土地沒賣、但戶籍全戶遷出，或者本人戶籍遷出、但兄弟姐妹戶籍還在，都不適用自用住宅優惠稅率。（張雅惠報導）

適用地價稅自用住宅優惠稅率的要件有：本人、或配偶、或直系親屬戶籍遷入，土地是本人、配偶、或者直系親屬所擁有，沒有出租也沒有營業使用，以及都市土地面積九十坪以內、非都市在兩百一十坪以內。

稅捐單位指出，最近有買賣房屋或土地，凡是在八月底之前已經取得過戶，符合以上這些條件的都可以適用地價稅的自用住宅優惠稅率，務必在開徵前四十天，九月二十二號，今年適逢中秋，順延到九月二十三號之前申請，但本人、配偶和未成年子女所擁有的土地，只能有一處適用優惠稅率。優惠稅率是千分之二，一般基本稅率是千分之十，而且是累進計算，兩者相差至少五倍。

稅捐單位提醒，如果家長為了子女就學而把全戶的戶籍遷出，自用住宅優惠稅率就不再適用，至少保留配偶、或直系親屬至少一人的戶籍不要遷出，但不能保留兄弟姐妹的戶籍，因為這是旁系親屬，仍要回歸一般稅率。

本文引用至:yahoo新聞( http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/100904/1/2ce8u.html )

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購屋資訊-如何買到好房子?(免費下載電子書)

2010-08-28T12:15:00.000-07:00

購屋資訊-如何買到好房子?

一個你非看不可的購屋教學!

購屋除了價格之外，你還需要考慮哪些問題?

最強購屋教學您一定要看!

1.購屋者應有的概念?

2.購屋需求的考量?

3.購屋商品的考量?

4.購屋注意事項?

5.購屋的風水考量?

6.購屋貸款的種類?

7.購屋貸款如何計算?

8.購屋相關稅賦?

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10.購屋的流程?

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YAHOO知識-想買房子如何殺價

2010-08-12T20:29:00.000-07:00

YAHOO知識-想買房子如何殺價

買房子如何殺價的心理學:

1.多去幾次，剛開始不談價錢。
2.銷售人員會開始密集連絡你。
3.你可以釋放出可買可不買的訊息，但是必須說你蠻喜歡那裡的房子。
4.接著他會要你過去談~~你可以讓他約2~3次後再出現。
5.表明你雖然喜歡那邊，可是你的預算可能要考慮別的地方。
6.以訂價的80%當成你的理想價位(跟銷售人員說你的預算就這麼多)
7.應該可以以82%~85%成交。

買房子如何殺價（新屋與中古屋），如何與仲介殺價?

通常以仲介的中古屋來說:屋主的價格會比較戲劇化,因此你必須先瞭解屋主為何要出售(當然你詢問仲介他一定是告訴你個種理由表示屋主不缺錢)你可以從貸款金額(看騰本)或買賣原因去側面瞭解!

若真實知道屋主狀況你才好出價!

一般仲介會離底價多留一成至一成五讓買方殺價!
張老師建議出價時一定先往低出(比一成五再低或單坪算下來是比區域的房價低開始)
此時再開始要求你的經紀人幫你去談再慢慢加上來.也或者不加，
要看這屋主到底為何要賣?

至於新成屋不是委託代銷公司就是建商自己賣，
要殺的房價有限(一成以內)除非只剩沒幾戶!
但這又看這建商是大還小,較知名的建商若在景氣好時,你是不太可能趁火打劫的!
若是一般建設公司這裡蓋完就走的,一般後面的幾戶都是賺的所以比較有可能隨便賣賣。

所以很多的角度,全看賣方狀況!
當然若這房子地點、屋況及你真的做好了功課(多去問問鄰居這房子的訊息.市場調查附近的成交行情)都是可以符合的.

也就不必多想，一定要買到多便宜的了!

有時買房子還真是緣份第一眼若感覺好那就對了!

除非你專門做買進買出投資客有成本及利益的考量!

但若你是自用客只要是合理不買高那就好了!

房子好很重要!自己做功課也很重要唷!

本文引用:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1206101510709

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購屋資訊-每坪213萬新莊副都心飆天價

2010-08-12T10:58:00.000-07:00

每坪213萬新莊副都心飆天價

（中央社記者黃旭昇台北縣23日電）台北縣政府今天標售新莊副都心12筆商業區土地，全數脫標。麗寶建設以每坪約213萬元奪下地王，這也是北縣標售商業區土地以來的最高價。另外，遠雄建設得標5筆，是大贏家。

新莊副都心12筆商業區土地，標售總底價新台幣70億元，開標結果全部脫標，標價衝破139億大關。

各筆土地陸續開標，包括新光、遠雄、富邦等人壽公司；宏璟、旺洲、皇翔、遠雄等知名建設公司都來投標。其中，遠雄建設來勢洶洶，一路過關斬將，連續標下5筆土地。

不過，得標金額最高的是麗寶建設以每坪213萬奪下副都心中央路與中港大排之間的一塊合併角地。開標時，全場響起一片「哇」聲，宣布得標後陣陣掌聲。

地政局分析，將來中央路會是副都心商業建設的門面，且這塊角地旁邊也有水景，應該是麗寶勢在必得的原因。這筆土地商業區的容積率有440%，至少需一半為商業用途。

另，縣府地政局6月25日曾標售新莊副都心24筆住宅區土地，創下每坪約159萬元的住宅區新高。地政局說，民國86年標售新板橋車站特定區商業區土地時，最高價才每坪178萬元，這次，麗寶以每坪213萬出手，創下台北縣有史以來的天價。

位於麗寶得標土地斜對面1筆土地，也是位於角地，產生競標效應，共15家搶標，最後由遠雄得標。遠雄另外還標下1筆麗寶得標地王旁面臨中山路的土地，搶占交通地利之便。

台北縣政府地政局指出，新莊副都心商業區土地有33筆，面積約7.6 公頃。這些商業區土地以中港大排為界，分兩次標售。今天標售的是中港大排以東、至思源路的12筆土地，總面積2.6公頃。

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購屋資訊-新莊搶地熱，一坪最高212萬

2010-08-12T10:55:00.000-07:00

購屋資訊-新莊搶地熱，一坪最高212萬

台北縣政府今天公開標售12筆新莊副都心商業地，結果絲毫不受央行打房影響，在76封標單競標下，以總價超過130億標出，其中的第11、12標，單價每坪還超過212萬，再創這個區域的新天價。

上個月25日，台北縣新莊副都心住宅地全數脫標，土地單坪價格最高159萬元，23日，北縣府決定再標售副都心12筆商業地，結果在遠雄、鄉林、麗寶等知名建商進場，76 封標單競標下，這12筆商用地以總價139億元，全數標出，溢價率1倍，其中遠雄搶下5標，總面積達3800多坪，得標底價則從148萬到183萬不等，堪稱最大贏家。

不過，麗寶建設搶下的第11、12標，每坪單價高達212.62萬元，再創區域新天價。

挾著一高二快三捷運的優勢，新莊副都心從住宅到商用土地，標價一路創新高，央行打房，打不退土地搶購熱。

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購屋資訊-買屋簽約時的正確步驟及提供應注意事項

2010-08-06T11:54:00.000-07:00

購屋資訊-買屋簽約時的正確步驟及提供應注意事項

本文引用:http://home.housetube.tw/index.php?action=article&aid=186

承買人應備文件

（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
（2）印章。
（3）需辦理銀行貸款，則附加所得憑證、存摺、財力證明等資料。
（4）承買人為未成年人，則加附法定代理人文件。

出賣人應備文件

（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
（2）印鑑證明。
（3）印鑑印章。
（4）土地、建物權狀正本。
（5）最近一期房屋稅單及地價稅單。
（6）出賣人辦理自用住宅增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本。
（7）出賣人為未成年人，則加法定代理人之文件。

抵押權塗銷應備文件

（1）身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一份。
（2）原抵押權設定契約書一份。
（3）他項權利證明書一份。
（4）抵押權塗銷同意書或債務清償證明書一份。
（5）印鑑證明書一份(抵押權人為自然人時用)。

擬定契約：公契、私契

　不動產買賣契約之簽訂通常是委由地政士〈代書〉代為產權調查確認產權沒有問題，再由雙方當事人約定時間、付款條件，並請代書代為簽訂、辦理產權移轉登記之一切事宜。實務上的不動產契約有兩種：一種是代書依據當事人合意之總價、付款條件所簽訂之契約俗稱私契，即實際交易價格之契約。另一種是登記用之契約，公定契約書，俗稱公契，土地依當時公告現值計算總值，房屋依政府核定之房屋評定現值計算(約為房屋稅單上課稅現值)。
私契：實際交易價格之契約。
公契：公定契約書，申報契稅、增值稅、登記移轉用之契約書。

付款方式

（1）般買賣付款方式即以私契中雙方所合意之價格，再依總價以目前付款習慣分四次付款
第一期簽約款：約佔總價款之百分之十∼二十。（買賣雙方簽訂買賣契約、擬定付款方式、交屋期日等）。
第二期用印款：約佔總價款百分之三十∼四十。（賣方備齊所有權移轉登記應備文件）。
第三期完稅款：約佔總價款百分之三十。（土地增值稅、契稅稅單、查欠稅）。
第四期交屋款：約佔總價款百分之二十∼三十。（辦妥所有權移轉登記、交屋）。

（2）一般而言，有關付款方式，賣方不動產無他項權利負擔，原則上在交付證件、用印完成時均求取得價款百分之五十以上。

（3）賣方不動產有他項權利負擔者，須將原有之銀行貸款在總價款中先扣除，再分算付款，而以最後一期付款清償為宜。

（4）付款辦法並非一成不變，在不違反誠信原則下由雙方協議達成。而目前買方均要求百分之七十左右銀行貸款，因此貸款部份視同尾款，其他款項則依百分比逐次給付。

（5）針對銀行貸款部份，雙方應會同至銀行撥款，藉以確保雙方交易之安全一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，若有可歸責於他方之事由者，另由他方負擔延遲部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載，以防日後爭議。

完稅後，就是交屋囉！

重要交易條件

A、交易種類：買賣
B、交易價金。
C、付款方式。
D、應納稅額、規費項目及負擔方式稅額為預估值即可，實際應納稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之繳款書為準。
　（a）應納稅額、規費項目
土地增值稅、地價稅、工程受益費、代書費、印花稅、登記規費、公證費。
　（b）負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。
E、他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）。

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買屋簽約注意事項(目錄)

2010-08-06T11:43:00.000-07:00

買屋簽約注意事項(目錄)

1.
購屋資訊-買屋簽約注意事項

2.
購屋資訊-買屋簽約時的正確步驟及提供應注意事項

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購屋資訊-房仲業不會告訴你的計算公式

2010-08-06T10:30:00.000-07:00

購屋資訊-房仲業不會告訴你的計算公式

本文引用:http://tw.myblog.yahoo.com/jw!um8U4X6fERkIQ0UJEquDAQNprN.C/article?mid=31399

現在想買房子嗎？你可以再等一下！看看如何計算合理房價，學會殺價技巧之後，再向房屋仲介業者出手。

文．衷柏宣

近年，看到新聞都說，「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說，其實是便宜的，所以，與國際上其他都市相比，台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法，可是，如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生)，或者你可以問一問比較年長的人，在過去的20年期間，有沒有聽過這樣的說法？

◎「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔，價錢差多少？

一個不能夠出口的商品，是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想，你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」，搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排，能值多少錢？

答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。

為什麼不能也賣175萬元？因為「湯臣一品」在中國上海市，是一個國際級大都市的精華地段，面對的是黃浦江，擁有最難得的View(景觀)，而放在大直的水岸第一排，面對的是基隆河，比起黃浦江，基隆河算什麼呢？

再換個角度來看，把仁愛路最貴的「帝寶」個案，搬到上海「湯臣一品」的相同位置，「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。

可是，「帝寶」所在地是台灣的仁愛路，這幾年行情好，它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元，可是，房地產的人士都知道，在房市不景氣的時候，「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。

所以，房地產的價格是跟所在區域的行情相比較，拿到世界上去比，很多條件不一樣，是無法比較的。

◎合理房價的計算方法

所以，當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高，台灣房地產價格還有「比價」空間的時候，你可以好心的告訴建商，要他把房子搬到那個地方去賣，可以賺比較多的錢。

把不能輸出或移動的房地產產品，拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較，是不能夠相提並論的。

這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段，充其量也只是每坪40萬元的行情，若是搬到高雄的精華地段，價格恐怕剩下每坪30萬元是一樣的道理。

房地產的「合理」價位(請參考案例1)，一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較，這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的，不過，記住一件事，預售價格很多是創造出來的，通常會

比區域合理房價還要高一些，因此，以區域內新成屋的交易價格為參考依舊，是比較準確的，而這個所謂的新成屋交易行情，指的都是1年以內的新屋。

◎裝潢要考慮到購屋成本裡面

另外，在計算合理成屋房價時，還必須考慮產品是否經過加工，所謂的加工，指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」，這樣的價格是不一樣的。

一個10年中古屋，通常在轉手交易之後，新購入的屋主，都會重新裝潢，以目前物價飛漲的情況來看，每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算，把裝潢費用加進去之後，才是你實際的購屋成本。

所以，如果在計算中古屋的合理價格之後，還必須看看標的物是不是有重新裝潢過，有裝潢與沒裝潢的產品，在銷售單價、總價上，是有不同的。

舉例來說，1戶屋齡10年，權狀坪數30坪的電梯大樓，經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元，但是這戶房屋有重新裝潢過，而你看過之後也很滿意他的裝潢，不過，對方要賣的單價卻是每坪58萬元，你就可以知道，他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。

所以，買房子的時候，就可以反其道的去殺價，上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為1740萬元(58萬元×30坪)，儘管你算出的合理房價是每坪 50萬元，總價應該是1500萬元，加上120萬元的裝潢，所以，合理的成交總價應該是1620萬元，在談價格的時候，可以從先砍10％的1566萬元談起，慢慢的與房屋仲介、屋主談價格。

◎買屋！房價先砍10％，對嗎？

至於都沒有裝潢的房子，中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜，根據經驗法則，通常房屋仲介開出來的價格，總有10~15％的議價空間，在餘屋供應量大的地區，這個百分比還會更高，房地產景氣好的時候，議價空間自然比較少，但是，現階段的房地產景氣並沒有很好，已經開始從景氣高峰下滑，所以，議價空間是可以談的。

永慶房仲集團總經理廖本勝分析，第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機，並且小幅看跌未來房價，未來唯有賣方調低售價，才能有助於市場擴量發展，否則房市高檔量縮格局將持續維持。

以10月份永慶房仲集團成交狀況來看，廖本勝指出，目前大台北地區房價有開始走軟趨勢，過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變，房價在歷經「高檔量縮」之後，第3季高達54.3％民眾不認同

未來半年是購屋好時機，買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破，再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款核貸成數影響下，首購族縮手，讓成交量下滑，賣方價格開始鬆動，房價略顯疲態。

◎首購縮手，賣方鬆動，房價略顯疲態

新竹縣竹東新竹科學園區以及竹北特區所帶來的「三高效應」，包括高科技、高學歷、高消費等，也讓新竹縣的新成屋房市交易持續火紅。

至於中部地區的台中市，新成屋拉抬力道略顯不足下，房價有呈現持平，第3季的成交量儘管陷入量縮整理格局，未來台中市房市交易的擴量，仍有待未來兩岸政策腳步而定。高雄市的部分，市場景氣尚需要靠高鐵、捷運等交通建設的完整建置，提升區域經濟景氣，才能使得房市長期獲得價量擴增的支撐。

◎參考案例 1

舉例來說，台北市仁愛路圓環的新屋「潤泰敦仁」，每坪的成交價位來到95萬元，這件個案方圓100~300公尺以內的中古屋，隨著屋齡、距離就可以用以下的公式計算出合理房價：

※公式1—

中古屋單價行情＝預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註)

(註)1、折舊率通常以0.8為基準，景氣大好的時候，折舊率可以調到0.8~0.9之間，景氣差的時候，折舊率也可以調到0.7~0.8之間。

2、耐用年限通常以40年計算。

※公式2—

中古屋總價行情＝(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註)

(註)一般房屋的投資報酬率都抓5％，但是，要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本，所以建議以4％的投資報酬率，去計算房屋的總價值。

※案例

仁愛路4段馬路邊(與潤泰敦仁同一側)電梯大樓，權狀坪數30坪，屋齡10年，目前住宅租金約每坪1500~1700元(計算則取中間值1600元)。

※公式1：

中古屋單價行情＝預售房價×0.8×(1-屋齡/40)
中古屋單價行情＝95萬元×0.8×(1-10/40)
中古屋單價行情＝76萬元×(1-10/40)
中古屋單價行情＝76萬元×3/4
中古屋單價行情＝57萬元

※公式2：

中古屋總價行情＝(每月租金×12)÷0.04
每月租金＝1600元×30坪
每月租金＝48000元
中古屋總價行情＝(4.8萬元×12)÷0.04
中古屋總價行情＝1440萬元

換算每坪單價＝48萬元

※結論

用2個公式，從房屋折舊與投資報酬率的角度分別計算，得出來的合理中古屋房價區間為每坪48~57萬元之間。這中間的差異則是以「潤泰敦仁」產品為中心，比較距離遠近、產品差異，再作價格上的調

整，換句話說，這戶屋齡10年的中古屋，合理房屋總價應該在1440~1710萬元之間。

◎參考案例 2

延續前例，30坪的中古屋，以1坪最起碼的4萬元的裝潢費計算，重新裝潢整修費用估計要120萬元，如果是以1440萬元成交的房價，雖然是每坪48萬元的單價，但是整修裝潢之後，房屋總價已經達1560萬元，單價也變成每坪52萬元。

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購屋資訊-購屋基本原則

2010-08-06T10:16:00.000-07:00

購屋資訊-購屋基本原則

地段、環境、價格、產權是購屋必須掌握的基本原則，也是影響房價關鍵要素。

地段優越
座落於良好地段的房屋，不僅增值潛力雄厚，不景氣時抗跌性也較強。例如高雄市統一夢時代生活特區、美術館特區以及捷運沿線，明星學校等鄰近區域，均是地利之便的一時之選。

環境優雅
優雅的居家環境不僅能使居住者擁有一個舒適、安靜的住宅空間，鄰近大型公園綠地的房子，更可大幅提升居家的品質，而將來一旦想要進行換屋或將其脫售，不僅不虞接手無人，還可順理成章的賺上一筆。

交通方便
有方便的交通路線配合，如捷運站旁，家中成員不論是上班、上學或購物，就可避免舟車勞頓之苦，居家生活的方便性亦可獲得保障。

價格合理
合理的價格也是項極為重要的基本原則，因為價格太高不僅購屋成本過鉅，甚至會有因償還貸款而有疲於奔命導致生活水準降低之弊；而過低的房價則會使人對房屋的品質、附近環境產生疑慮。

產權清楚
購屋置產必須在簽約之前，就先確定房屋、土地的產權清楚，以免在繳清款項之後，卻因產權不清無法如期取得所有權狀而招致無謂的損失。

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購屋資訊-買房子應注意的事項(中古屋)

2010-08-06T09:59:00.000-07:00

購屋資訊-買房子應注意的事項(中古屋)

地點、屋齡、樓層、格局、採光、視野、裝潢、治安、鄰居、公共空間清潔與否、建材、漏水與否、違建、空間使用權、附近成交價、管線新舊、銀行鑑價.....這些是會影響房價的主要因素，看起來很多吧？

下面針對這些一一做解釋：

地點：這不用我解釋了吧？每個人都知道越熱鬧的地方價錢越貴~~~

屋齡：一間3年的房子跟20年的房子價錢會一樣嗎？【除非海砂或兇宅】

樓層：理論上是越高的房子價錢越貴，誰不想坐擁天下的快感阿

格局：在風水裡面來說四四方方的房子才能聚財，家運才會旺，另外漏斗型(前寬後窄)就會漏財，畚箕型(前窄後寬)會聚財.....簡單的說格局不能太奇怪，一切要合乎常理.....這一條就可以講很多了.....

採光：這對運勢及身體健康有幫助的

視野：其實有的房子不用高就有好視野嚕，附近建築高矮也有影響，有的房子望出去是一片樹海不錯吧？

裝潢：這就是見仁見智的問題了，有的人想要原來的裝潢，有人要照自己意思去裝潢，但是肯定的是房子本身的裝潢會影響到房價，所以想用沒裝潢的錢買到有裝潢的房子？除非屋主是錢太多不然就是人太善良...

治安：你會想住在賭場附近嗎？還是竹聯幫四海幫之類的堂口旁？

鄰居：俗話說千金買屋、萬金買厝邊，你想整天跟鄰居吵架嗎？

公共空間：乾不乾淨也關係著鄰居的素質，你想一出門就踩到狗屎還是貓尿？

建材：你想用裕隆速利1.2的價錢買到全新法拉利？還是想花10元新台幣就吃的到王品台朔牛排？有等級之分的，各位寶貝們~~~

漏水：房子久了多少都會漏水滴，管你是哪家建商蓋的都一樣，其實漏水跟壁癌都一樣有的救，只是會牽扯到抓漏廠商的功力跟良心，不要貪小便宜，也許你反而會花更多錢來處理二次工程或是三次工程~~~

違建：只有使用權的東西，沒有絕對不會被拆的保證，看政府要不要拆而已，只是真的拆不完，還有別招惹鄰居喔，一但被檢舉就馬上來拆了~~~

空間使用權：常見於頂樓跟地下室，要整棟所有權人的同意書才能給特定的人有專屬使用權【常見於頂樓住戶跟一樓住戶】

附近成交價：找屋齡相仿、條件差不多的房子來做比較，覺得貴了點也無所謂，其實房子跟妳有緣你就應該要買下它的~~~不過誰不想撿便宜啊？可是還是要小心萬一被買走就真的得不償失~~~

管線新舊：這事關用電用水安全問題，當然也和荷包有關係~~~

銀行鑑價：不論哪家銀行鑑價都不會一樣，有的願意多貸給你買房子，有的就不是了，請慎重選擇銀行業者，畢竟妳要繳房貸可是十年以上的時間，中間的利差就差很多了~~~

嗯~~另外一提的就是沖煞~其實一物剋一物，沒有不能化解的煞氣，任何煞都能解，當然要怎解最簡單的方式就是給紅包給風水師了，不過要注意風水師的功力別被心甘情願的詐財了~不然就是去買一些專業風水書來自救一下~~~另外座向~別太相信要配合什麼生肖方位之類的，因為要找到全家人都適合沒冲到的房子，只能說~~~直接再投一次胎會比較快，不然就是拿出大把的錢買地自己蓋.....

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購屋資訊-買房子注意事項，如何殺價10大絕招

2010-08-04T20:42:00.000-07:00

購屋資訊-買房子注意事項，如何殺價10大絕招

中國人買東西向來不忘殺價，要買高單價的房屋，殺價更是不能手軟。不過，要如何聰明購屋，買到好價錢，準備功夫絲毫馬虎不得。

1.貨比三家不吃虧

買屋殺價學問大，若殺價殺過頭，可能錯失成交機會。

購屋專家、太平洋資產管理公司總經理張欣民強調，「了解行情，是殺價的第一步」，所謂「貨比三家不吃虧」，在買屋前先做功課，了解市場行情，勤跑幾家仲介店頭、建案接待中心，尤其現在網路比馬路發達，各種比價功能建置也很完整；只要多用功，對於屬意的區域新成屋、中古屋房價，就能掌握大致的行情。

2.哀兵政策　永遠奏效

瞭解行情之後，接下來就進入議價實戰階段。一般人常用的殺價招數－「裝可憐」或是「裝窮」，也很適用於買屋殺價，張欣民表示，房屋買賣是人與人的交易，很多時候，溫情攻勢、哀兵政策還是能夠打動人心。

住商不動產企研室主任徐佳馨最近才剛買房子，對這個簡單招數也給予高度肯定，當初她便以「她與老公分隔兩岸、都是苦命存錢上班族」的「故事」，博取賣方的「同情」，後來讓她以滿意的價格買下屬意的房子。

3.揪團力量大買屋也可以團購

網路團購已成了家常便飯，現在連買屋都可以透過團購來殺價。張欣民指出，這種狀況通常出現在預售屋或新建案，只要透過一些房仲網路平台，如「地產王」等，買方可以自己揪團或加入別人的團，呼朋引伴找到志同道合的人，集結力量一起跟賣方殺價，有時候差價甚至可達兩成到兩成五。

4.進階殺價　聲東擊西法

如果這些殺價方式還不夠，張欣民還提供「聲東擊西法」，拿附近的其他銷售個案做為議價籌碼，尤其如果找到屬意個案有某些缺點，但鄰近個案沒有、房價又比較便宜時，就可以跟銷售人員議價。「更甚者還可以在他案先下個小訂，再直接出示收據給銷售人員看，讓對方了解你的殺價企圖與購買決心。」張欣民說，其實小訂金額不多，通常一萬元到五萬元不等，且現在大多是過卡，退訂通常也不會產生額外損失。

5.懂得嫌貨　才是買家

買屋殺價的方式，還可以善用婆婆媽媽最愛的「嫌東嫌西、挑三撿四法」。舉凡格局不方正、屋旁有小廟、單層戶數太多、客廳太小、浴室不通風等等，通通可以拿出來講，尤其是買中古屋，本來就得對屋況做全面性的了解。張欣民以一句「沒有所謂完美的房子」形容，真心想要殺價時，總是可以在雞蛋裡挑到骨頭。

會嫌貨的才是買家，但也不能無的放矢，惡意中傷，分寸要拿捏得當，尤其許多中古屋的賣方，通常在自己的房子住了一段時間，就像自己的孩子一樣，就算有缺點，也禁不起人家嫌，想在對方傷口上灑鹽，恐怕還是要搭配低姿態或是哀兵政策，才不會落得賣方翻臉不賣的下場。

6.善用議價調查數據　做為開價依據

在進行議價時，「第一口價」該殺價多少才合理呢？所謂「第一口價」就是買方第一次開的價錢，通常會低於自己可負擔的價格，再慢慢往上加。但為了避免被當成「沒誠意」、「來亂的」，不妨參考坊間機構的調查數據，例如《住展雜誌》針對新成屋或中古屋的最新議價空間調查，根據這些議價幅度調查結果，做為開價的依據。

通常景氣越差時，議價空間會變大。張欣民表示，景氣在谷底時，從七折價開始談也不為過。房市跟股市一樣，當發生大災難、或爆發金融危機時，「逆勢操作」進入房市，長期來看，一定是撿便宜的好時機。

7.早起鳥兒有蟲吃　低價入住同區建案

在預售案件的潛銷期，也就是市場接待中心已經搭建完成，但店頭、報紙廣告還沒發佈時，正是在試探市場接受度的時候。張欣民表示，趁此時去買屋殺價，通常也能獲得一個好價格。

另外，當有些建案賣得只剩下不到10戶，要盡快出清時，或是一般人不喜愛的4樓，都是可以買到比同區域其他戶便宜的方法。

8.單價殺價法　房價省更多

最近剛買房子的徐佳馨有個私房殺價心得，那就是一定要用「單價」去議價。徐嘉馨說，很多人會從總價去砍價，所以買賣雙方心底差不多都有減掉尾數的譜。以1350萬元的開價為例，減價50萬元應該是雙方都可以接受的範圍，但要再殺價更多，就要看個人功力。

假設1350萬元的房子有30坪，平均一坪要價45萬元。如果用單價殺價法，將價格砍為一坪40萬元，就等於大幅省下150萬元，殺價幅度超過 11%。就算買方展現誠意，又退讓一點，雙方以一坪42萬元成交，總價1260萬元，仍比1300萬元少了40萬元。

9.銀行借款有玄機　地籍謄本記得看

現在許多房子都有貸款，從房屋的「身份證」，也就是地籍謄本，可以看出一些端倪，因為銀行所有借款都得登記在地籍謄本上。如果賣方在近期內拿房子借款的額度很高，很有可能手頭正緊，買方殺價成功的機率也相對升高。

另外，張欣民提醒購屋者，為了避免受騙，尤其是買中古屋時，一定要記得向仲介要求看地籍謄本。地籍謄本等同房屋的「身份證」，無論如何還是得先「驗明正身」。

此外，直接向銀行表達購屋需求，詢問有意購買的房屋價值多少、可以貸款多少成數時，銀行會提出評估結果，可以做為與屋主議價時的依據，多問幾家銀行可以得到更多參考答案。

10.找對人議價　省時更省錢

最後，在議價過程中有個很重要的技巧，就是找到Key-man（關鍵人物），直接和價格決策者洽談，才不會白白浪費時間。

一般來說，預售屋是由建商將個案以特定價格，委託代銷公司銷售，代銷公司再請銷售人員賣房子。在這個流程中，有三個等級可以決定房價－建設公司主管、代銷公司主管及一線銷售人員。如果只能接觸基層銷售人員，議價的空間一定相對較小。

如果能直接跟銷售現場主管，或是代銷公司高階主管議價，不僅省事省時，也能談到好價錢。如果能更進一步找到建設公司老闆，拿到的價格絕對比跟代銷公司買還要低。

另外，如果透過仲介買中古屋，一般仲介都是以房價的固定比率抽取佣金。但如果買方表現足夠購買誠意，仲介也想趕快結案，一般約2%的仲介費，還是有殺價空間。

例如仲介在詢問購買底線時，購屋者可以直接告知「含仲介費」的價格。如此，聰明一點的仲介心裡有數，自己會把仲介費往下降。總之，買房殺價密技各有巧妙，就看聰明的購屋者如何運用了！

資料來源：http://yahoo.house.atlaspost.com/housekit/01/contents03.html

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房地產新聞(即時更新)

2010-08-03T23:13:00.000-07:00

房地產新聞 (即時更新)

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購屋資訊-新手買房子必須注意事項

2010-08-02T00:05:00.000-07:00

購屋資訊-新手買房子必須注意事項

買預售屋先看業者建照 :

建築物興建時，要先領有建照執照，才可向建築管理機關申請開工，完工後要申報完工，經檢驗合格才可領取使用執照，接著才可申請接通水、電；但很多業者還未領取建照，就先「偷跑」，所以選購預售屋最好先請業者亮出建照。
另外，建築公司蓋房子，有的是自地自建，有的是地主合建，若與地主合建，要注意土地產權，要分別與地主簽立土地買賣契約，和建設公司簽立房屋買賣契約。
建商建築執照卻還沒申請下來，公然違法。依「公寓大廈管理條例」規定，公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建築執照，不得辦理銷售，違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件，以維權益。

使用執照才算成屋 :

按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。因為曾發生過一個購屋糾紛，個案雖已是成屋，但建商尚未拿到使用執照，因而與消費者簽定「預售屋契約」，結果契約內規定交屋面積若誤差在1﹪以內，建商可以不賠，消費者平白損失 5坪多，此點不可不察。

集體議價效果好 :

購屋族常因議價問題傷透腦筋，建議消費者議價時，除了需事前做好功課，比較周邊相同產品的價格外，也可以向已購住戶打聽成交價格。銷售小姐所稱的底價往往不是真正的底價，真正價格的決定權是在專案主管的手上。目前網路上有不少非營利性質的討論區，如不動產e族等（egroup.idv.tw），可以集結對同1個個案有興趣的網友，相約集體議價，也許能收到不錯的效果。

房屋轉售電費申請也要改 :

一般房屋在完工後，大多由建商向台電公司申請供電，但在房屋出售後，建商卻很少會向台電申請變更當事人，造成未來房屋轉手後，若現任屋主欠繳電費，台電會向原來申請人，也就是當初與建商簽約的第1任屋主追討。為了避免因轉售房屋而衍生的電費問題，新用戶可直接向台電申請移轉變更使用人，或重新申請使用人變更。

買別墅先選雙車庫 :

透天別墅是南部居民最喜歡的住宅產品，不管景氣好壞，透天產品都能維持一定推案量，但由於產品規劃涵蓋社區型別墅、臨路獨棟或連棟式，而且車位規劃有路邊停車、單車庫或雙車庫等不同種類，產品類型多樣。由於購買別墅產品多是有車階級，房仲業統計，時下最好賣的別墅產品，是雙車庫的別墅為主，所以在選購時，如果總價差距不大，可優先挑選雙車庫別墅產品。

注意電梯使用規則 :

集合住宅大樓電梯共用是天經地義之事，但電梯數量太少、使用者眾，將造成不便，尤其購買預售屋，從平面圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量，往往造成交屋後發現上班時間數棟、數10戶等1部電梯的情形，不僅塞車困擾，電費分攤亦是問題，選購預售屋時，應細看地下室平面圖，並要求明訂電梯使用規則及電費分攤規則。

機械車位至少保固1年 :

購買機械車位時，一定要與建商訂定保固合約，保固期最少要1年，另外在買賣合約書中也要註明車位的尺寸（長、寬、高）及載重，這將關係到車位的實用性。一般建商會與車位廠商簽訂維護合約，經常會將保固責任轉由廠商負責，甚至不對耗材部分負保固責任。但是消費者是向建商購買車位，所以不管建商如何推託，一定要堅持由建商負責。

停雙車需面寬6米 :

透天別墅擁有私人停車位，停車方式可分前院停車、1樓室內停車或地下室私有車庫停車等多種方式，別墅面寬則牽涉到可停車輛數量。一般而言，5米以下面寬扣掉兩邊牆壁厚度，加上打開車門的空間，僅能停1部車，但部分建商卻強調可停2部車，平面圖上也畫了2部車，但交屋後卻發現停雙車很困難。建議擁有2部車，尤其大型車及休旅車者，應選擇面寬至少6米以上的別墅。

獎勵停車位產權獨立 :

獎勵停車位因有獨立權狀，和房子的產權是分開的，可以外賣或外租，靈活性較高；法定停車位因與房子產權結合，房子出賣時車位也要跟著一塊兒賣。通常指的「車位內含」，一般就是法定停車位，此種車位公共設施坪數會比購買獎勵停車位或增設停車位多出6~12坪不等。想知道車位屬性，可以請依照建築執照的建造圖判別。

掌握缺點作為談判籌碼 :

每棟房屋都有其優、缺點，所以看屋時，最好掌握較為在意的幾項缺點，以此來作為價格談判的籌碼，並且向業務員透露，喜歡這間房屋，且手頭資金已準備，只是其中還有某幾項缺點，希望可以稍微降價，充分表現誠意。此外，最好將裝潢費加進總價內，以提高房屋總價，也有利於價格談判。

挑尖峰時段測行車時間 :

為了推銷商品，廣告中常會包含一些誇大的成分，例如房地產廣告中常會有建案距離交流道、大賣場所需的行車時間，不過這個時間可能是深夜時段的行車時間，因此，最保險的作法是，在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗，看看是不是真如廣告所說的那麼方便。

試搭公車測交通 :

有沒有想過有一天自己出門沒車開，或上班回家該怎麼搭乘公車？如果一班公車到不了，該如何轉車？建議看房子除了自行開車到建案現場，還可自行規劃交通路線，試搭大眾運輸工具，體驗通車時間和通車品質，並在案場附近走走，觀察住家的生活機能是否完善。

買預售屋先看藍圖 :

預售屋無法實際丈量室內尺寸，常發生交屋後的困擾，例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當，導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動，甚至人員進出都要彎腰，樓層交錯挑高的透天店面最常發生。建議購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍曬圖，預先估算室內尺寸，並加計牆壁厚度、梁柱位置，以免交屋後才發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內，最好立契為據。

買預售屋留意棟距 :

購買預售屋時，一定要留意購買戶別與鄰棟的關係，包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方向，如果棟與棟之間的距離不夠，會影響到居家採光與通風條件，若是開窗面對別人家厝角，就有風水上顧慮。

預售屋留意有無管理室 :

社區管理室是社區安全管理中心，少數建商在進行產品規劃時，並未預留管理室位置，僅在完工後利用現有空地搭設臨時性管理室，或在中庭另闢空地增設管理室，由於屬於「違章建築」，因此容易遭檢舉拆除。

這種情況在迷你型集合住宅大樓、分期開發的大型社區、臨路透天別墅社區等最常見，所以購買預售屋時，應先了解管理室位置及產權，以免未來進住後，發生無管理室的尷尬情況。最好能利用展示模型與建築藍圖，仔細比對，選擇最適當戶別。

預售屋問清楚客廳面寬 :

客人進門往往先看到客廳，客人也多在客廳接待，國人很重視客廳的氣勢。看房子尤其是預售屋，最好先問面寬多少，以計算家具尺寸和件數，或者是設計風格的呈現；最重要的考量是看電視的距離是否恰當。

有些建築強調柱子在外面，室內會較容易擺放家具。還有如果打算陽台外推，也要看客廳的梁柱位置是否適宜。

買賣雙方要事先在契約書中先約定面積計算方式 :

將來交屋驗收時，才有依據。主建物的計算，依照雙方約定的方式計算；而附屬建物所計算出的面積，其項目和計算方式也必須在契約書中具體列舉，不能辦理面積登記的部分是否計價，也需要載明。」至於全棟樓總戶數也最好能在契約書中載明，以防止業者任意更改當初規劃。

預售屋問明梁柱位置 :

室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「梁」的位置，特別是購買夾層產品，由於室內高度規劃夾層後變得有限，若上層有梁，原本不大的空間將更顯狹隘，因此要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響到空間規劃。

預售屋不符契約可求償 :

購買預售屋，記得一切都得跟著合約走。日前曾發生1則案例，購屋人買了房子後，卻發現屋內多了1根柱子，建商對此推說是為了增加結構安全而追加。但根據法規，建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條件，因此當遇到此種情形時，消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以要求無條件解約。

小心坪數被灌水 :

很多建設公司為了讓產品容易銷售，蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小，牆壁和天花板也較薄，所以會有空間放大的效果，要注意坪數有沒有灌水。此外，要注意公設比多少、包含哪些項目，且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知的坪數是否含夾層坪數在內。

留意持分道路範圍 :

一般透天別墅社區除了山坡地等大型造鎮，道路用地可能由建商自行吸收，或是自辦市地重劃土地，把道路用地捐贈地方政府之外，一般都須由住戶持分社區內道路土地，持分道路愈多愈划不來。除了購買面臨公有道路的臨路型別墅，無須持分之外，其餘持分社區內道路用地的別墅，住戶應要求建商明確告知持分內容及範圍，以免花錢卻幫別人買道路。

注意土地產權契約 :

建設公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。一般而言，自地自建的產權較不會有問題。如果是建設公司和地主合建，購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。

看屋首日避免簽約 :

很多房屋個案為了刺激買氣，常推出「當場付訂、簽約就贈送家電」的方式來促銷，購屋人常會因為獲得附送的贈品，而衝動地在看屋當天就付清訂金並簽約，其實這樣的購屋方式風險很大。畢竟，房屋交易金額龐大，若在考量未周全就購屋，很容易會買到不適合的房子，而且合約書內容也還未詳閱，很容易就掉入文字陷阱，常會後悔末及，因此買房子千萬不能急，最好不要看屋當天就付訂金簽約。

下訂金前可審閱契約書 :

簽訂買賣契約前，可以向建商或仲介行使買賣契約的審閱權，那麼在下訂金之前呢？答案是：也可以。日前曾有某建商表明，如果消費者不給訂金，就不能看買賣契約書，但事後經公平會決議，該建商的行為違反公平法，故消費者在下訂前，尤其是在看預售屋時，可向建商索取契約書影本，審閱無誤後才下訂。

簽約前先問解約條件 :

很多人把買房子視為人生的重要決定，不過常常因為現場銷售人員的強力說服，或者銷售人員為衝業績隱瞞部分購屋應注意訊息，讓消費者衝動之下，簽訂合約。其實，依法雙方可於一定時間內解除合約，並有權請建設公司退還定金。因此為了避免這種麻煩，民眾在簽約之前，可先詢問事後解約期限和相關權利，並詳細審閱合約書。

契稅等費用記得問清楚 :

買房子除了要支付房屋總價之外，還有契稅、代書費、火險、仲介服務費（購買中古屋）等費用需要納入購屋成本的考量。其中契稅的部分，會因建築樓層高度、屋齡、造價、使用分區等因素而有不同。即使坪數、總價相同的房屋，也會有好幾倍的差異。而有些業者在銷售講解的同時，往往會刻意不告知買方這些購屋時容易忽略的成本，消費者應向業者問清楚，並記得索取收據。

建商應提列社區基金 :

公寓大廈起造人（建商）依法應依工程造價提列一定比例公共基金予社區，做為社區未來公共事務經費。少數建商在預售時宣稱除了法定提列外，另將提撥數萬元當做社區基金，但交屋後金額卻縮水，並辯稱已購置圖書、電腦設備等社區共用物品。簽約時可在合約書中要求載明另行提撥金額，並約定隨同公共設施點交管委會。

帶把捲尺寸寸計較 :

在購買預售屋時，除了記得要向銷售人員要求建照，查清究竟室內高度是多少外，記得帶把捲尺去實際測量。雖說業者已不敢明目張膽的「偷尺寸」，但還是有不少樣品屋靠著超深度的衣櫃創造較寬敞的視覺空間。因此購屋時，對尺寸應該要「寸寸計較」，以避免交屋後，與原本預期有所落差。

紅藥水檢查馬桶漏水 :

馬桶中本來就有水，因此馬桶是否漏水，不太容易察覺。別以為馬桶小漏不了多少水，如果家中成員一整天都不在家，水不停的流失，不但對居家品質有影響，也不符合經濟效益。屋主若是對自家馬桶有漏水的懷疑，可先在水箱中滴入幾滴紅藥水，然後等一段時間，若馬桶變成紅色，就表示水箱呈漏水狀態，最好立刻關掉水閥遏止水資源繼續浪費。

向公所查詢公共建設 :

購屋前通常會到基地附近查看公共設施如公園、學校的配置情形，有部分建商或房屋代銷業者，會自費在重要路段或空地，立上看板寫上「某某公園預定地」或「某某市場預定地」，有的甚至寫上完工日期，看來如同政府公告。有的建商對這些工程進度並不清楚，有的則是故意誤導，建議先詢問當地左鄰右舍，或向當地公所查詢，以免受騙誤判當地遠景及行情。

問清楚公設設置地點 :

目前社區大樓休閒設施，成為業者訴求重點之一，不過消費者在選擇這類社區大樓時要格外注意。其中，親水設施如游泳池、SPA及温泉池等，雖然非常受消費者喜愛，不過需注意這類設施如位於室內，會納入公設比，分攤到房屋權狀坪數裡。如果公設位於2樓以上，應向業者問清楚樓地板是否有做防水處理及樓層載重，否則最好避免購買位於親水設施樓下的戶別。

廣告價有設限 :

報上房地產廣告很多都以「低自備款」、「低月付額」作為訴求，但可別以為在報紙上看到的低自備款和月付款金額，就是購買時要負擔的價格。不少格局、樓層較差的戶別，以較低的「廣告價」作促銷，多數戶別無論自備款及月付款，都會高於在廣告上看到的價格，而也有相當多建商以前3年還款寬限期的低月付款，當作廣告訴求，事實上第4年以後，您要負擔的貸款會高出許多，購屋時可要千萬留意。

個案佳可多買1戶轉手 :

房市景氣轉旺，近來許多預售個案都在推出後2、3個月內銷售一空，晚一點看屋，或稍有猶豫的消費者，常被捷足先登，買不到理想中的樓層或方位。對於賣相不差的個案，尤其推案地點多年來無新案推出之個案，可在選定產品後再多買1戶，隨後再委託業務員轉手，有機會投資獲利，不過須對個案銷售反應判斷正確，且該案戶數不宜太多，並在交屋前成功轉手。

履約保證可視意願投保 :

預售個案的「銀行履約保證」，是由建商與銀行簽約，由銀行提供保證，一旦房屋興建中途建商倒閉停工，將由行「無息退還已繳價金」。少部分個案履約保證是全案統一承作，每位客戶都有保障，但房價較高。目前大部分個案則依客戶意願，若願「投保」履約保證，才須負擔手續費，保證期間、保證範圍（多為自備款總額）等各案不同，另也有部分個案只是「廣告用詞」，購屋前須細問。

選擇施工期看屋 :

都市內重劃區在規劃初期，因未來發展可期的想法帶動，市場上價格大多比較亂，這時候，進場買屋的時間點，往往就成了價格殺不殺得下來的關鍵之一。一般來說，重劃區初期周邊的生活機能都還稱不上成熟，各案場集中施工，空氣、環境不好，加上工程車進出影響交通，買方這時可選在塵土飛揚的施工期到周邊看屋，因外在條件的關係，價格通常比較

陽台外推當心漏水 :

很多建商在交屋前會將陽台統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商統一陽台外推的產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。

露台最好單獨議價 :

預售大樓產品為了建築外觀，或者法定建築容積考量，常會設計露台，尤其頂樓附露台很常見。露台的計價並無一定標準，有的建商與室內面積合併計價、有的採 1/2或1/3單價計價，有的甚至免費奉送，購屋附有露台的大樓產品，若建商開價是採合併計價，則建議將露台面積拆開，另行單獨議價，有機會可以議到較低的價位。

買預售屋先作功課 :

購買預售屋時，建商的「信用」調查是必要的功課之一。因為建商在未開工前即開始販售，消費者繳交定金、簽約金後，建商是否會如期開工、完工、交屋，都是消費者取得產權前會承擔的風險。調查信譽的重點，不外乎建設公司的形象、作品、口碑及財務狀況。尤其是財務狀況，最好可以了解其公司的資本額、本業、副業、資金來源等相關狀況，以確保本身權益。

契約註明建材內容 :

預售屋的建材配備等級也是購屋應考慮的因素之一，例如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在產品說明書及契約註明廠牌，或「同等級之建材」。但何謂同等級建材，為避免買賣雙方認知差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍；通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。

戶數變更未告知可求償 :

房市回春，許多預售個案銷售情況極佳，少部分業者在發現銷售反應不錯時，緊急變更格局增加戶數，或購併鄰地擴大基地規模與戶數。面對這類戶數突然放大的個案，且購屋者未獲業者通知時，未簽約者可要求在買賣合約中加註屆時雙方的權利義務，並須將變更後規模與規劃情形告知，已簽約者可要求解除契約或減少買賣價金。

把握當天簽約送家電 :

預售個案為求加速去化，常以贈品刺激消費，尤其單價低、戶數多的首次購屋型大樓產品，常有「當天補足訂金」就送家電、「當天簽約」再加送全套家電策略。有些案場贈品不含糊，如電漿電視、液晶電腦等價值近10萬元。通常看屋當天就補足、完簽的機會不高，不如針對個案先派親友看屋，並殺價、探查底價、選定目標，決定後再親自出馬，當天簽約拿贈品。

付費選購配備先問清楚 :

樣品屋裝潢華麗，有些建材設備是「標準配備」，交屋後一定會有，但有些則是「選購配備」，須另付費，最常見的如木質地板、按摩浴缸、SPA淋浴柱等都可能是選配。有些案場會標明，有的故意不標示，等到殺價時才提出，變成對方的價格談判籌碼，原本應該要附贈的，殺價後反而要自費，建議看樣品屋時就先問清楚，再談價格。

買實品屋裝潢也要砍價 :

花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。同理，若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，就可以提高房子的賣相。

小心地主精華戶是餘屋 :

新成屋到了銷售後期，通常都會留下一些餘屋。有的代銷公司會請跑單小姐處理，或是建設公司自己派人留守現場，銷售人員通常都會向消費者宣稱是「地主精華戶」釋出。不論銷售人員如何包裝餘屋，須注意的是，銷售期後段的房子或多或少都有些問題，當進入這些案場時，應嚴格挑出這些戶別之所以成為餘屋的原因。

買屋附裝潢記得要估價單 :

買附裝潢的新成屋，除了能省下找設計師的麻煩外，還能將裝潢費用一併計入房屋貸款，減少現金支出的壓力。在購買這類附裝潢房屋時，通常需另外簽訂委託裝潢合約書，簽約對象則是裝潢公司，就算要比照實品屋施工，購屋人還是得堅持請裝潢公司附上施工圖及詳細估價單。而且是在房貸核撥下來後，再由購屋人給付裝潢費用，這樣才能保障自身權益。

裝潢時程確實掌握 :

購買新成屋時，不少消費者喜歡請建商配合的裝潢設計公司施作裝潢。與建商配合的設計公司為了節省人力及成本，常會等到銷售出一定戶數時，再統一施作，因此耽誤較早購買客戶交屋後實際進住的時間。建議消費者，除了應注意與設計公司合約書中的施工細目外，可以在與建商的合約書中明確載明裝潢施工的起迄日，以保障自己權益。

捷運施工期購屋好時機 :

交通便利的地區，通常擁有較好的生活機能，尤其捷運點附近就成為許多購屋族的首要考量。如果還有尚未完工的交通建設，可能因為當地施工因素，造成空氣品質不佳及噪音等問題，生活品質下降，房價也會跟著下跌，但是未來還是有「U」型反轉的機會，可以趁著施工期間，逢低買進。

與捷運保持適當距離 :

捷運可說是目前最受歡迎的大眾交通系統，選購捷運沿線住家時，最好選擇與捷運保持適當距離，與車站間有隔棟或鄰近的巷道都是較好選擇，因住家不比需要人潮的店面、商場，最好是位在能享有交通便利性，卻不必負擔人潮所帶來的環境成本。

保障隱私棟距須逾12米 :

一般客戶在購屋時，除了考量產品規劃、地段特色等，最重要的還會希望能住進有景觀的居住環境，尤其是景觀越好，視野越一覽無遺的，客戶的接受性越高，當然售價上也就比一般產品還好。除了成屋能先看得見景觀，在此建議購買預售屋的客戶，應先問清楚中庭花園棟距是否有12米以上寬度，當然棟距越寬的住家隱私效果越好，還有戶外擁有大片空地的住家，也應問清楚，短期內有無改建計畫等。

合約載明高額房貸細節 :

為趕上政府優惠利率房貸，並加速去化餘屋，推出高額房貸的建商愈來愈多，一般來說，以可貸8~9成高額貸款為訴求的個案最多，部分建商更推出95%、 100%貸款。由於銀行提供房貸成數通常僅有7成，其他不足成數則由建商協助辦理個人信用貸款，或建商提供1~3年「公司貸」，購屋時應先了解高額貸款細節，並於合約中明定無法貸足的補救及付款方式，以免屆時無力繳款。

選熟悉銀行辦貸款 :

現場銷售人員為了催促消費者下定，往往過度誇大可以為消費者爭取到高額度的貸款，甚至在所謂的「工程期付」上動手腳，僅以前面2、3年寬限期支付的利息款項為號召，企圖減輕消費者所應認知到的房貸壓力。所以買新房子，尤其是買預售屋，最好是選擇向自己熟悉的銀行辦理貸款，或至少在踏進接待中心前，先向銀行詢問相關知識。

建築融資抵押 :

各項細節一定要具體的載明在契約書中，寧願事前不怕麻煩、也不要事後再來補救。在付款方面，就算是有能力1次付清購屋金額，也最好先辦理貸款，直到產權轉移後再將貸款償還，因貸款可以清楚了解前一手業者在建築融資上的抵押。因為建商多會將土地產權先行融資，若消費者要辦理貸款，業者需先償還土地融資金額，而原先的貸款塗銷後，銀行才會給予消費者貸款，如此才能確保消費者的產權權益。由於預售屋在興建過程中有較多的不確定因素，若是業者發生問題，有貸款的消費者因如期給付的自備款數相對較低，所受到的損失也就相對較少。

對保時確認貸款條件 :

購買新成屋或預售屋時，建商都會在交屋前統一辦理房貸對保，消費者在對保的同時，一定要先問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定，切勿糊裡糊塗就完成對保，然後卻不曉得房貸的權利義務內容。尤其是建商私下承諾的貸款條件，更要在銀行對保時當面確認，以免到時候發現額度不足或利率不對。

注意房貸綁約年限 :

辦理房貸的時候，要注意房貸的綁約年限。一般來說，銀行或壽險公司為了收取房貸利息，通常都不希望貸款者提早還款，房貸合約都會規定在一定期限內不得全數繳清。如果貸款者想在綁約期間內全數繳清，就得注意要繳多少違約金，最好先計算一下繳違約金與繳利息哪一種選擇划算，千萬不要草率做決定，以免荷包失血。

現金不夠請建商協助增貸 :

想買房子卻發現現金不足，千萬不要去申請信用貸款或勉強標會，最好的方式還是跟建商明講，請其協助申請高額度的房屋貸款。目前房貸市場競爭相當激烈，銀行業者除了提供低利率外，也會提高房屋價值，建商為了順利售屋，當然會盡力協助購屋人解決房貸問題，如果真的需要高額房貸，只要請建商協助申貸，就算想貸到 100%也不是問題。

社區俱樂部載明權利 :

大型預售個案常以規劃內含游泳池、健身房等設施的休閒俱樂部做為號召，俱樂部由建商經營，或由建商委外經營，並表明購屋客戶擁有會員權利，可免費或低費使用等，但交屋後才發現建商另立名目，住戶使用須另繳交與一般會員不同之月費、清潔費或其他費用，購買類似附俱樂部個案，應另立入會合約書，並載明相關費用及其權利義務。

大樓管理規章及權責－認明俱樂部所有權是誰的 :

許多新建的大樓均規劃有設備完善的俱樂部，這類俱樂部所佔的公共設施坪數大多十分驚人，一般大約在30％左右，也就是說，在房屋總價中有30％是支付在這些公共設施。這種狀況下，其俱樂部的所有權應該是屬於住戶所有，而非建商所有，意即建商不能私下對外招收收費會員。若俱樂部的所有權屬於建商，建商便有權力進行會員招收及俱樂部管理，但是俱樂部的坪數便不屬於大樓內的公共設施，住戶無須分擔此部份的設施坪數。若是俱樂部所有權屬於建商所有，買方千萬不要賠了夫人又折兵，不但分擔俱樂部的坪數，日後使用俱樂部時可能還需要另行繳費。因此買方對於公共設施的權責應先行了解，最好先向管委會要求一份權益說明書。

預先設想景觀改變可能性 :

一般而言，樓層愈高的大樓，價差的情形愈明顯，特別具有景觀的樓層，往往價格會比沒有景觀的戶別高出許多。大樓住宅每坪單價以4樓最低，向上及向下逐層遞增，以1樓及頂樓的價格最高。因此在購買景觀戶時，除了需考量花這些錢購買的「景觀」是否值得之外，也應注意未來是否會改變，例如河川整治工程、是否興建高架道路或

重劃區購屋留意發展時程 :

重劃區內的房子擁有不少優點，像是都市景觀整齊、道路筆直寬敞以及完善的公共設施，只不過要全區開發完畢，經常要花上個一、二十年，所以經常會發生交通不便、生活採買等問題。

房屋有瑕疵決不交屋 :

購買新成屋或預售屋時，如果在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？一般而言，上述問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也發生過，買方在驗收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推給營造商，沒人肯負責任。因此，在發現房屋有瑕疵時，應盡量避免先行遷入，或是填具建商提供任何遷入證明。

施工過程陸續驗收 :

施工中的驗收，往往比完工後的驗收更重要。由於施工過程中的一些步驟，如施做防水層、管線配置等，一旦完工後便無法進行驗收，因此必須在施工時，就一併驗收。至於格局配置於完工後再行驗收，則是由於交屋後難再修正，還是建議能在施工中就先行驗收。

如果能在施工中，就分成好幾個階段陸續驗收，將可減低因驗收不過造成的糾紛。

屋況－交屋後發現瑕疵 :

屋況又可細分為海砂屋、輻射屋、凶宅、地震所引起的結構瑕疵及漏水。要避免買到海砂屋及輻射屋，買方可要求屋主出具檢驗證明；凶宅則可向當地的派出所查詢過去的紀錄，或是向鄰居查詢；是否為921地震後的危樓，營建單位也都有資料備查。反倒是漏水一項最難辨識，最好能在簽約前的大雨過後再行看屋了解，若是沒有遇到這樣的機會，只能從屋角或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡，要求屋主加以處理，要不等到交屋後才發現，便不易取得應有的損害賠償了。

留意建商坪數灌水 :

透天產品經常出現「二次施工面積」，即房屋取得使用執照後再加蓋的面積，如陽台外推、後院加蓋等，二次面積有的原即計入權狀面積中，如陽台外推，但有的並不在權狀建物面積中，如後院加蓋。但部分建商將所有加蓋的二次面積，不管是否列入權狀，全列為「使用面積」銷售，疑有灌水之嫌，議價要注意。

買厝想少花銀子 :

買房子，殺價有技巧。想要購屋的民眾，慎選進場時機，善用集體議價，並從中古市場挖寶等，或許可以買到便宜屋。房地產正如投資股市一般，許多買屋人都存在「追高殺低」的毛病，事實上，若能換個角度思考，只要掌握幾個議價要點，購屋成交價也許不再高高在上。

教導幾個購屋議價的小撇步:首先，緊盯目標個案，慎選進場時機。業者指出，一般住宅推案的銷售價格，從剛開始推出到最終銷售完畢的過程中，價格趨勢會呈現「低－高－低」，也就如同股票市場的「開低、走高、收低」，在剛開始推案測試買氣時，以及最後結案出清前，房價一般都較低，相對之下較有議價空間，消費者可以利用這價格間的落差，慎選進場時機。

其次善用集體議價的力量。近來在網路社群及討論區中，有不少人在網路上尋找有意購買同一社區的準買主，想利用「以量制價」的方式，增加跟建商議價的籌碼和空間，像是許多竹科工程師，在買房子前，就會先在網路上留下訊息，尋求準鄰居集體議價。

第三，從中古市場找新房子，價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。

投資商場成功案例不多 :

房市開始熱絡，投資性質的產品如套房、店面等再度熱銷，有業者計劃推出久未面世的商場產品，以小額投資為訴求，搶攻投資型產品市場。商場產品除標榜小額投資外，一向以包租、回租為包裝，強調3~6年內保證回租、租金6%以上等，過去常因經營不善，成為空城，成功案例不多。投資商場除考慮地段外，經營、管理主體與內容都要確定清楚。

房價計算公式怎麼算 :

房價結構，是由土地成本、建築成本、管銷費用、合理利潤四大要素組成。
可是不同區域、路段、地段，4大要素的比重都不相同。以台北市實施容積率之後的計算方式來說，地價平均佔房價的50%到60%成，建築成本是30％，管銷費用10％，合理利潤約10-15％。台中都會區：地價平均佔 40%，建築成本佔40%，管銷費用約10％，合理利潤10-15％。高雄都會區也和台中差不多。

合理房價的定義，是指：「在公開市場上，有意願的買者與賣者，在充份資訊前提下，所達成協議的價格。」時間、區位、需求者三大因素，都直接影響到合理房價水準。從歷年來看房地產走勢的漲跌，房價看跌時，地價會率先反應，所以今年的平均房價，應該會有5％到10％的下跌或議價空間。

至於消費者要如何判斷合理房價，要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較，價格相當時，要從租金高者來選擇。

另一種方式，是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。法拍屋的價格，一般如果是低於正常市價30％到50％時，未來一年內，新成屋與中古屋將有10％的跌幅。

法拍屋價格，若在低於正常市價10％以內時，新成屋、中古屋就不容易下跌，在預售屋供給量小時，價格還有上漲的趨勢。

新成屋、中古屋價格差異範圍，若在15％以內時，中古屋會有跌價的壓力。政府提撥優惠房貸的專案下，新成屋價格會比較穩定，預售屋價格若高於新成屋15％以上時，預售屋會有6％的下跌空間。

預售屋 10殺價空間 :

買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。
以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。

在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。

不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。

例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。

由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。

例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。

消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。

善用預售廣告海報 :

消費者在參觀預售案時，千萬不要輕忽銷售人員給的銷售海報，以及相關平面資料。一般銷售案場提供給消費者的資料，包括本案所在位置、鄰地關係圖、全區平面圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等，消費者可由大環境到小區域，提出各項問題，並將銷售人員的解說在圖上一一註記，將有效幫助了解產品。

小心停車位非法擴建 :

日前曾發生1個案例，建商在取得建築執照後，未經合法變更建照程序，就私自在地下室增設停車位出售，交屋後造成已購車位的住戶，因地下室車位變多、車道變小，而常在地下室與鄰車發生擦撞。為了避免花錢持分的公設遭到不法占據，購買社區停車位的民眾，有時候還必須留意交屋前後，社區停車位總數的多寡，才不會被不肖建商從中牟取不法。

停車位所占的坪數 :

雖列入公共設施的部分，不過，買方也可先就同地段、同類型停車位的行情做比較，以瞭解所買的停車位所佔的坪數，換算成總價時，是否高於停車位的行情價？例如，買方所訂購的房屋，停車位所占的坪數約9坪，而房屋每坪單價為20萬元，等於花在停車位的購買成本為180萬元，但是，同地段的停車位行情為120萬元，等於買方用在停車位的資金多花了60萬元。

寫預約單不一定要簽約 :

購買新成屋或預售屋時，銷售人員常會遊說付小訂，簽下購買預約單，且預約單內註明購買戶別、總價及簽約時間，這類預約單多屬於「預約」性質，並非「本約」性質。所以後續若對合約內容有問題，且無法達成協議，最好還是要在預訂簽約時間前往洽談，但不一定非得簽約，之後再主張買賣不合意，要求退訂，買方才站得住腳。

買預售屋留意建商資格 :

中南部最近發生多起預售屋詐騙案，歹徒斥資設置美輪美奐的預售屋接待中心及樣品屋，並向登門看屋的多位民眾各收取2、30萬元訂金後即逃逸無蹤。由於申請建照須加審公會會員資格，建議參觀接待中心樣品屋時，應要求業者提供當地建商公會會員證號，並據以向當地公會求證，未弄清楚前勿貿然下訂。

不用處處配合建商 :

建商都希望能統一辦理客戶買賣流程，像是分批對保、集體交屋等，幾乎所有的建商，都會要求客戶配合，不過別忘了誰才是付錢的消費者，不用勉強配合建商的交屋時間表，應該要建商提供客制化的服務，針對不同情況辦理，所以若不急著交屋，就不用趕著去辦對保，資金調度有問題，也可以要求建商協助解決。

延伸閱讀:購屋資訊-買新成屋, 中古屋的注意事項(必看)

部落格聯播:買房子、買屋注意事項|購屋資訊|買房子如何殺價|買屋殺價技巧-House123

購屋資訊-買房子的注意事項

2010-08-01T23:46:00.000-07:00

購屋資訊-買房子的注意事項

也許有的人還沒買房子，下面這段是網路上某網友提供的，也許可以給要買房子的我們做一個參考。

● 建築物外觀

◎ 外牆壁磚,以二丁掛而言,若為平面磚,則可分為有無亮釉面或色澤深淺,經光照射有亮釉的面磚會較一般平面磚更亮麗顯眼,若為凹凸感非平面之二丁掛磚如山形磚或異形磚,經實際觀察,會有立體及更生動感且經光照折射產生不同的光影之趣味性,尤其可感覺整棟建築物的生命感,同時更直接創造整棟建築物的價值
Ps.仔細比較一般80~90年代住宅,更容易觀察其中是多麼的不同

● 建材

◎ 建材廠牌
進口的建材,不一定是好的,因為出口國可能是東南亞一帶製造(代工)生產的

◎ 窒內門窗之玻璃厚度最好在6~8 mm
一般8mm以上較佳,並注意是否強化處理標誌
PS.氣密窗又分外推式及左右滑動式,但若要達到防噪音效果據說至少要10mm，但若要達到隔音效果,則以兩層厚度8mm以上的玻璃做成的門窗,才能達到最佳效果

◎ 水電設施
1. 冷水管—不銹鋼管, 熱水管—PVC塑膠管(若改為不銹鋼管更佳)
2. 門禁管理設施,冷氣冷媒管及排水管相關位置,室內單切或雙切開關配置考慮及出線口,挿座孔與電壓負荷設計考量

◎ 購屋成交時
記得索取相關建材之檢驗報告文件(通常不會附在合約內)

◎ 建築外觀
石材種類:花崗岩,大理石,板岩,沙岩,人造石
1. 優者: 外牆壁磚--大理石材,丁掛磚(異形磚,山型磚) 地磚-60*60cm拋光石英磚
2. 一般: 外牆壁磚-丁掛磚(平面磚-沙岩磚) 地磚-50*50cm或60*60cm亮釉面地磚,
PS.異形磚,因材質抗酸鹼功能較高,而表面較有層次及立體感, 且具保潔特性,而傳統壁磚無此特性,因此價錢比一般丁掛磚貴許多(據說差價在15~18倍以上)
拋光石英磚,因材質堅硬質感細密且施工方式較特殊,比一般地磚貴許多(據說差價在8~10倍以上)

◎ 廚房設備
熱水器應注意是否為大樓用的(其出水量與壓力,是感應點火的關鍵)

◎ 空調設備
室內空間影響冷氣主機的規劃,因此若有室內設計時,採用分離式冷氣,則應注意室內機冷氣位置,冷氣套管及排水管等相關位置,避免室內裝潢與冷氣機發生設計衝突

PS. 應考量是否具備自動變頻,運轉安靜及省電的要求

◎ 建材行詢價瞭解建材差異
1. 看屋時試敲牆壁及木板比較差異體驗
2. 基地平面配置參考圖,屋內格局配置圖,尺寸平面圖,傢俱平面配置參考圖(傢俱圖比例縮小與實際室內擺設有相當誤差), 參觀建物時,一定要向建商索取供仔細參閱

◎ 多參觀建築工地
以便實際歸納比較,及實際感受喜歡程度

◎ 索取定期性房屋資訊刊物
平時至房屋仲介店,店口索取定期性房屋買賣刊物,方便收集相關資訊

◎ 上網瞭解房地產資訊
參觀室內建材及傢俱展覽,收集資訊,吸取知識

● 室內格局

◎ 格局方正,勿有畸零形地
格局佳的室內樑柱與牆壁均相互對稱配置,避免人為更改格局危害大樓安全,尤其預售屋變更室內格局相當普遍

◎ 室內裝潢櫥櫃設計
有時間可至傢俱設計店公司參訪,瞭解材質,尺寸規格及價格等,方便比較室內裝潢設計公司之價錢上的差異

◎ 室內裝潢原則
力求簡單明亮為原則,並利用色差來創造空間感,如天花板採較亮色系,周圍牆壁採象牙白色系,並採漸層次排列

◎ 參觀室內建築時
記得隨手敲擊牆面及實心木材建物及觸摸標準配備之物品之質感,以便增加審視能力,安全門樓梯台階,是否夠寬敞

◎ 室內有無走道之比較
1. 有走道主次臥室,一般而言較不受客廳聲光影響,且有層次感,但感覺上走道空間浪費掉了(走道寬度90~100cm以上較適當)
2. 無走道則主次臥室與客餐廳圍繞在室內周圍,且與客廳會有互相干擾之情形發生,不浪費走道空間,但剩餘空間不一定能夠設計的恰到好處,與整體格局有密切關係

◎ 室內採光方式
1. 落地式大面玻璃窗，全採光，風水上氣場最差
2. 低台度玻璃窗，三分之二採光，風水上氣場較弱
3. 傳統式玻璃窗，二分之採光，風水上氣場較佳
PS. 半反光面玻璃，因外面反光，形成看不到裡面的作用效果

◎ 玻璃運用原則
安全考量,儘量避免設計整面且大型的玻璃窗或玻璃門

◎ 考量小孩塗鴉之習性
在特定傢俱上,設計以白板或玻璃烤漆,供小孩塗鴉後,可方便擦拭管理

◎ 靠近外牆部分且有窗戶或牆壁已有裂縫時
避免設計木作櫥櫃或實木地板,若遇大風雨或颱風時,雨水滲透作用,因潮濕造成木板腐爛,因此建議改用系統櫃或地磚方式設計,較有彈性且易維護整潔,或許還可以節省裝潢的成本

◎ 餐廳燈光
可採線吊造型燈(三個燈泡),燈泡採黃色系列光源,營造用餐時輕鬆且柔和的氣氛

◎ 平時注意住家附近傢俱商家
品質好且價值高的寢具,是否一年半載內銷售均未提高,則可適當時機,以低價買進,注重日常住家附近店家經濟活動及觀察新產品及價格,供日後消費資訊參考

◎ 陽台如果可以變更則建議加遮雨棚
但建築物外觀在目前設計上不允許變更,避免破壞整體外觀(因此歐式建築物窗戶都設計成深凹長窗模式,儘量避免雨水滲入之美觀考量)
◎ 樓房位置,在風水上儘量避免在停車場出入車道上方
◎ 買魯班尺(俗稱文公尺),在變更室內格局時,有風水考量時,可以派上用場

● 室內建材

◎ 拋光石英磚
雖然堅硬美觀華麗,但因質地細密,若有液體滲入,應立即擦拭, 防止滲透

◎ 室內木作材料
要考量防潮,尤其牆壁、地板是否適合及施作過程是否確實,均要審慎評估,實木地板要避免碰撞及摩擦,防止方式之一,舖上地毯

◎ 勿過度裝潢,避免致癌物釋放
1. 舖設木質地板時,在水泥地上要先做防蟲藥劑處理,木質地板本身防潮及防腐之藥劑處理,實木地板的塗料中不僅含有甲醛,而且在鋪設地板前,需要在水泥地上大量使用長效性除蟲劑,長期緩慢污染室內環境之虞
2. 油漆之化學成份瞭解與選用水泥漆, 乳膠漆, 水性漆, 防霉漆
3. 若隔間牆為輕質隔間牆之石灰石,則小心致癌物釋放,因此磚牆隔間較佳,且防噪音效果較佳

◎ 收納櫃
尺寸大小規格心理要有概念,多參考系統櫃傢俱設計創意
PS.系統櫃在防治蛀蟲較佳

◎ 多閱讀室內設計書籍雜誌,並勤做筆記,方便日後與設計師溝通討論

◎ 選擇燈管或燈泡時
建議選用較不聚熱的且省電型且瓦數範圍較大的燈泡較能彈性運用,盡量不建議採用小崁燈,因太高熱

◎ 瞭解水管材質優劣及特性
最少一律採用不锈鋼管材質
PS.有些建材在特力屋賣場有展示及販售,諸如地板,地磚,壁磚,衛浴廚具,窗簾布等,在裝潢設計前,可先對建材做一些瞭解,有助於裝潢設計創意及節省成本

● 室內裝潢設計

◎ 真正考量本身生活上的功能需求,千萬勿套用別人的室內設計風格,才能避免陷入真實空間格局的落差
◎ 以簡單明亮大方為原則,才能有舒適和較大的生活空間,可以想像仲介房屋不就是如此
◎ 實用且生活性功能設計為導向
◎ 實木設計部份,務必特別留意防水性

◎ 選擇室內設計公司注意事項
１．多方打聽設計公司的風評與口碑
２．確認為合法的室內裝修公司、擁有室內裝修執照
３．觀察業者以往的裝修工程
４．合約上須列清楚所有項目，包括材料、設計和施工費用
等

● 室內空調設備

◎ 分離式冷氣機選擇
要考量室外機安裝空間及能夠安裝最多主機組數量及省電效率(變頻功能)

◎ 分離式冷氣機,一對一與一對多之比較
1. 一對一: 獨立單一主機,機體較小易安裝
2. 一對多: 配置空間考量,無法安裝多台一對一式時,則以一對多為主,但若主機故障,則全部室內機皆停擺

◎ 貨比三家以上
徹底瞭解安裝細節,再比價
◎ 室內裝潢設計時,要預留冷氣室內主機之冷媒套管、排水管、專用挿座等配置位置考量

● 停車位

◎ 停車場以平面車位為主
停車埸應設防水閘道,防止淹水降低危害程度,選停車位位置,要考量出入動線是否順暢,當然車位價格也會不一樣
PS.停車場管理費,機械車位會比平面車位高出許多,而且故障率偏高

◎ 停車場出入口
因注意是雙向或單向車道,且高度至少1.9米,考量休旅車高度, 是否能駛入車道 (注意是否有防水閘門設計)

◎ 若房屋權狀中有含停車位之坪數時
應注意其所佔坪數,避免所含公設過高,因車道之公設佔大部份,但分攤人數較少時, 就會有此情況

◎ 停車位設置之規定：
1.法定停車位
依規定應設置之停車位。如：建築技術規則、實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法、環境影響評估、都市計畫法之規定。

2.獎勵停車位
依台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點、台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點、高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點設置，享有容積或建築物高度之獎勵。

3.自設停車位
未享有容積、建築高度等獎勵，而自行增設之停車位。

◎ 停車位之規格
平面車位(大) 250 × 600cm
平面車位(小) 225 × 575cm
機械車位 220 × 550cm

◎ 停車位所有權登記及使用形態：
區分所有權建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分。注意車位權狀是為獨立或與房屋所有權狀共有

1. 法定停車位
應為共有，但得約定專用。依內政部80.9.18(8內地字第71337號函之規定：應為共用部，僅得登記為全體區分所有權人共有或部分區分所有權人共有（即僅可換登記為大公或小公並得加註編號），並不得登記為專有。

2. 獎勵停車位
應為共有，但得約定專用。屬法定停車位之一種。應為共有，但得約定專用。屬法定停車位之一種。

3. 自設停車位
應為專有，且得約定專用。如屬防空避難室兼停車空間之自設停車位者，應為共用部分，但於80.9.18內政部(8內地字第71337號函發布前（80.9.20生效）前，只要使用執照記載非屬共同使用部分且編訂門牌者，即可登記為區分所有建築物，亦得出售與特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權。

● 購買房屋注意事項：
◎ 每月付貸款不超過薪資三分之一
◎ 付訂金前先看清契約
◎ 雨天時觀察房子有無漏水
◎ 確認實際坪數及建商執照
◎ 向原子能委員會查詢是否為輻射屋
◎ 請業者提出防火、防震檢測報告、空調、化糞池管線防污染措施

● 貸款
◎ 能不貸款就不貸款,為最高原則
◎ 隨時注意各類貸款利率之變動
1. 政府優惠房貸利率,參考郵匯局二年定儲利率,機動加碼利率
2. 一般銀行房貸利率(繳款有寬限期)
3. 指數型房貸(繳款無寬限期)
4. 青年首次購屋貸款利率
5. 勞工首次購屋貸款利率
預計93/11起，勞工貸款補貼利率方式，改採階梯利率
方式一: 220萬20年4階段
方式二: 220萬30年6階段
6. 銀行員房貸利率
7. 其他各銀行配合理財的優惠房貸利率
8. 繳款種類
a. 本金利息一起攤還
b. 先繳本金攤還
c. 先繳利息攤還

◎ 準備文件
依貸款金融機構準備文件,建議未貸款前先做好銀行常識,避免認知落差及損失個人權益
PS. 89年以後法規,貸款時若擔保品十足,免連帶保證人,因新房屋本身為十足擔保品

◎ 有無房貸差異比較
1. 還款來源:薪水
2. 開源,第二謀生工具與技術
3. 節流,能省就省,生活簡約自然
4. 注意市場經濟訊息,升息趨勢,瞭解利率行情概況
5. 心理狀態,會常感覺被壓抑,所以要保持正向思考,同時鼓
勵自己,一定可以克服一些難題,心平氣和去處理任何事情

● 房屋資訊情報
◎ 租售報導雜誌—評價各地區房價及建築格局

1.易租網-全國最大租屋網站 http://bit.ly/duq4MS (公證市調、免費刊登)
◎ 資訊搜尋網站
1. 財團法人不動產資訊中心 http://www.realestate.org.tw(實用公正客觀,資訊完整)
2. 裝潢設計網
3. 不動產e族網站 http://egroup.idv.tw, http://realestate.url.com.tw/此網站的討論區時時值得一看,但需注意有些網友可能是仲介公司或售屋小姐,要小心其聯合賣方言論
◎ 建商銷售情況研判,依接待所成立時間,倘若半年內尚未動
土開工,則建設公司財務需要個別深入瞭解

● 總結購屋要點
◎ (基本要求)建築物本身及房屋格局本身要方正。
◎ (基本要求)一個樓層2~4戶，共用兩部電梯，公設24~26%。
◎ (基本要求)安全門樓梯間之梯階寬度，至少要110cm以上，若少於100cm，則相當差。
◎ (基本要求)絕對避免樑壓灶。
◎ 樓板高度，至少要3米以上，若在3.1~3.2米，則相當良好。
◎ 棟距，至少要4~5米以上。
◎ 平面車位，車位位置，考量停車出入方便性(儘量避免考慮升降式雙層停車位)。
◎ 認識輕質隔間與磚牆隔間之差異及使用上的不同。
◎ 注意格局及風水考量，尤其是購買廣告戶者。
◎ 購屋前，應具備判斷室內格局比較優劣之能力。
◎ 購屋前，心中有疑慮或還是不完全瞭解者，絕不簽約購屋。
◎ 在非完全瞭解房屋市場之任何問題與自身真正瞭解自身需求前及經濟考量下，千萬切勿衝動簽約，完成交易。

● 心得感想

◎ 瞭解房地產銷售情形及注意股匯市交易狀況此三要素為整體國家經濟的櫥窗，隨時掌握成功時刻，再造
自我財富管理價值

◎ 注意細節才能避免購屋或財富管理等重大決策之錯誤

◎ 任何理財交易，都要先做功課後，才做決策，因為深入了解後，才能用比較真誠的心，看待事實的真理，才不致於偏頗或不切實際
1. 收集資訊:了解市場現況及趨勢
2. 分析需求:調整需求及定位
3. 累積經驗:不斷實際接觸，訓練觀察力，同時勤綀談話技巧及培養默契，調整及確認需求
4. 買屋最重要的一點，務必要瞭解自己的需求，而非建商設計的概念商品銷售觀點

本文引用:http://sleepingwolf.pixnet.net/blog/post/20112659

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購屋資訊-什麼是二代宅?何謂二代宅?只有遠雄有二代宅嗎?

2010-08-01T02:28:00.000-07:00

購屋資訊-什麼是二代宅?何謂二代宅?只有遠雄有二代宅嗎?

只有遠雄有二代宅嗎?

遠雄二代宅撼動傳統房市

遠雄看準一個能幫居住者思考、提供多元加值服務，且更符合環境需求之住宅是購屋者的需求，於2007年宣告「遠雄二代宅」正式來臨，重新擬定購屋標準，與傳統住宅Say Goodbye，徹底滿足消費者對住宅之深切需求。

地段不是購屋的唯一標準
同地段、同區域的住宅，房價也會有每坪從數萬到十幾萬元的價差，原因很簡單，因為地段並不是購屋的唯一標準，建築的規劃設計、建材配備、施工品質、品牌信任度等都決定了房子的價值與價格。

「遠雄二代宅」的出現即意味著劃時代標準的產生，要購買可加值、增值、保值的房屋就需符合數位安全、環境共生及永續品牌三大標準。

購屋停看聽 buy屋三準則
氣候暖化、生態反撲為近日全世界最關注的議題，遠雄秉持與環境共生精神，以美學、綠化融入社區，提供藝術為天、綠地為被的生活環境，讓住戶能停在最好的居住環境，享受無所不在的「環境共生宅」，坐擁主題造鎮、環境塑造、社區營造。

而隨著數位科技不斷推陳出新，科技已經深入生活的每個角落，遠雄二代宅在數位規劃上，更突破性的引進與日韓豪宅同等規格的臉部辨識系統、指靜脈辨識系統，為住屋者的安全嚴格把關，未來也將提供完整數位平台，讓住戶在行動生活中也可以完成生活中的大小事。

以看得見的國際住宅趨勢，享有數位監控、行動生活、數位平台等無所不能的「數位安全宅」。

此外，遠雄40年來一直將建構優質的住屋環境視為己任，隨著遠雄企業集團榮獲2007年「讀者文摘」消費者調查中，熟悉度及理想建商指名度的第一的榮譽，遠雄更祭出無可取代的「品牌永續宅」作為品質與購屋權益的保證。

二代宅概念首問世六大建案齊推出
為落實二代宅概念，遠雄六大最優質進化建案一次到位，最綠化鮮活「上林苑」，綠地高達3512坪，建蔽率低於15% ; 最環保節能「日光」，圍繞數十座公園，50萬坪自然生態保護區 ; 最風尚人文「碧連天」，結合節能、風尚、美學 ; 最美學藝術「大學哈佛」，與藝術共生，與光纖串連，以及以最數位科技的「未來市、未來家」，以數位網路造鎮，遠雄六大指標性建案，真正提供住屋者一個全面進化、實現夢想的家。

什麼是二代宅?

表面看來只是個另類的新推銷名詞，若僅從字面來看，

二代宅：意指為二代同堂，父母與小孩同住的房子
其實它真正的解釋是；數位安全宅，它提供無所不在，無所不能，無可取代的數位環境，運用綠蔭和藝術造景，讓環境變得更有美感，並且強調數位科技安全，讓消費者有更多選擇，才能在市場上勝出。

何謂二代宅?
其實就是要與以往的住宅做區隔所以才叫二代宅

而二代宅就是讓自己的房子，除了居住外，可以更提供完整的功能。

藉主題造鎮、環境塑造、社區營造與環境共生精神，打造無所不在的「環境共生宅」，除在硬體上以藝術、綠地造鎮，更成立永續發展協會，讓居民主動參與成為生命共同體。

遠雄二代宅在「數位安全宅」規劃上，更引進與日韓豪宅同等規格的臉部辨識系統、指靜脈辨識系統，為住屋者的安全嚴格把關，未來也將提供完整數位監控與遙控、醫療照護平台。

而遠雄是以四十年品牌實力與旗下共有八大事業體，打造銷售、營建、交屋、經營管理

一條龍服務，成為「品牌永續經營宅」。

另外除了良好的住宅功能，更要讓社區綠化、環境共生，而像未來家也有具備光纖網路直接到你家喔!!!

>>>遠雄建設-說明網頁<<<

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租屋資訊-學生校外租屋應注意事項

2010-08-01T02:01:00.000-07:00

租屋資訊-學生校外租屋應注意事項

一、訂約時務必詳細審閱契約條文，若有對己不利之條文，應要求立即更改，由雙方簽名、蓋章或按手印，並寫明戶籍地址及身份證號碼，以免日後求償無門。

二、訂約時應先確定訂約者之身份，如請對方出示身份證或駕照等證明身份之文件。若立契約書人中有一方為未成年人，應取得法定代理人之同意。

三、應注意房東是否為屋主或二房東，可要求房東提出產權證明，如所有權狀、登記簿謄本或原租賃契約，並應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定。

四、交屋時可拍照存證租屋狀況，以供返還租屋回復原狀之參考。如租屋附有傢俱，應以列清單註明為宜。

五、在交付押租金、訂金或租金時，房客應要求房東開付收據交房客或於房客所持有之租賃契約書上註明收訖為宜。同時房東返還押金或訂金於房客時，亦應要求房客簽寫收據或於房東所持有之租賃契約書上記明收訖為宜。

六、雙方於訂定契約時，應於契約上清楚載明特定約定之事項，如不得飼養寵物、禁止異性入內、不得留宿親友或異性、修繕責任歸屬等相關約定，以免日後產生爭議，致使權益受損。

七、與室友分租時，應事先明訂租金、水電費等相關費用分攤情形，並雙方確立合理、良好之生活規範，以避免日後產生無謂之糾紛。

八、高樓應有哪些消防設備：
1、火災警報系統：每一層樓應設手動報警機。
2、安全門：安全門的正上方應設置標示燈。
3、逃生設備：緩降機。
4、滅火設備：乾粉滅火器。
5、緊急照明設備：樓梯轉角處。
6、逃生出口應無障礙物。

九、賃居四週安檢要項：
1、出入口物堆放雜物。
2、租屋處物堆置易燃物。
3、平時應準備手電筒、急救箱。
4、熱水器應安置通風處。
5、使用延長線勿再接用多插頭。
6、鐵窗是否預留逃生口。

十、遷入租屋處後應注意事項
1、最好將房門換鎖。
2、與鄰居建立友好關係。
3、避免和陌生人共乘電梯。
4、深夜莫走暗巷。
5、告知家人師長正確租屋地址及電話。
6、言行穿著注意檢點，勿增添他人困擾。
7、與房東經常保持聯繫，並要求租屋品質。
8、隨時注意租屋附近有否可疑人物。

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購屋資訊-房價計算公式怎麼算?

2010-07-31T03:32:00.000-07:00

購屋資訊-房價計算公式怎麼算?

房價結構，是由土地成本、建築成本、管銷費用、合理利潤四大要素組成。可是不同區域、路段、地段，4 大要素的比重都不相同。

以台北市實施容積率之後的計算方式來說，地價平均佔房價的50%到60%成，建築成本是30％，管銷費用10％，合理利潤約10-15％。台中都會區：地價平均佔 40%，建築成本佔40%，管銷費用約10％，合理利潤10-15％。高雄都會區也和台中差不多。

合理房價的定義，是指：「在公開市場上，有意願的買者與賣者，在充份資訊前提下，所達成協議的價格。」時間、區位、需求者三大因素，都直接影響到合理房價水準。從歷年來看房地產走勢的漲跌，房價看跌時，地價會率先反應，所以今年的平均房價，應該會有5％到10％的下跌或議價空間。

至於消費者要如何判斷合理房價，要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較，價格相當時，要從租金高者來選擇。另一種方式，是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。法拍屋的價格，一般如果是低於正常市價30％到50％時，未來一年內，新成屋與中古屋將有10％的跌幅。

法拍屋價格，若在低於正常市價10％以內時，新成屋、中古屋就不容易下跌，在預售屋供給量小時，價格還有上漲的趨勢。

新成屋、中古屋價格差異範圍，若在15％以內時，中古屋會有跌價的壓力。政府提撥優惠房貸的專案下，新成屋價格會比較穩定，預售屋價格若高於新成屋15％以上時，預售屋會有6％的下跌空間。

預售屋殺價空間 :

買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。

以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。

在議價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。

不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。

由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。

至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。

消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。

從中古市場找新房子，價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。

不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。

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購屋資訊-買房子殺價秘訣15招~殺~殺~殺~

2010-07-29T20:55:00.000-07:00

購屋資訊-買房子殺價秘訣15招~殺~殺~殺~

1.聲東擊西法
招式內容：若個案產品規劃1~4房均有，通常大坪數銷售單價會較低，由洽談4房產品反帶入2~3房單價。
切記重點：必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。

2.惡客殺價法
招式內容：下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象，但補足訂金又議，甚至簽約前，面露難色再議。
切記重點：議價方式軟中帶硬，以退為進見好即收。

3.暗渡陳倉法
招式內容：鎖定住家附近個案，以介紹親友為由代看，要求仲介費用，成交時可省部分自備現金。
切記重點：所謂的親友至少須出現一次，以便配合議價。

4.人海戰術法
招式內容：房屋給付小訂後，帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看，但多表示價格太高不宜購買。
切記重點：眾人均嫌價格昂貴，以壓力頗重為由逆式議價。

5.哀兵必勝法
招式內容：到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長，設法拉長補訂時間，以爭取議價空間。
切記重點：以經濟弱者姿態出現，壓低身段爭取議價同情票。

6.財大氣粗法
招式內容：參觀工地時，炫耀自己房地資產或投資理財，表明是投資立場，至少探價三次以上才下訂，強調逢低買進。
切記重點：施展本招時，個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。

7.黑臉白臉法
招式內容：夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。
切記重點：黑白臉角色務必堅持到底，絕不能互換角色，直到議價成功亦然。

8.投石問路法
招式內容：參觀工地時不露聲色，暗中記下中意之戶別，改天友人至工地就此戶大幅議價，以瞭解銷售價格底限。
切記重點：友人議價若成仍須退訂，表示價格尚有空間，若議價未成亦可得知大略底限。

9.趁火打劫法
招式內容：個案為促銷或引來人潮，推出特價優惠戶時，以用買可不買之投資角度，再往下議價探底。
切記重點：挑戰廣告特惠戶，必須藝高人膽大，現金或支票要露臉。

10.強渡關山法
招式內容：選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價，請求工地以專案簽報。
切記重點：集體購屋原則首重團結，推舉發言人避免分化，遭到個個擊破。

11.狐假虎威法
招式內容：參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名，禮節待遇及切入議價均佔優勢。
切記重點：確認所冒稱人員不在現場，應於非假日運用以免穿梆。

12.孝子議價法
招式內容：年邁老父協助年輕子女成家立業，年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好，年輕人即可順勢直搗黃龍。
切記要點：切記首次議價絕不可付訂保留房屋，以免喪失議價運作之主控權。

13.老千佈陣法
招式內容：選購戶別時表明要購買整層，以利單價談判，嗣後告知已購他案，但道義上仍購買一戶，但單價要比照辦理。
切記要點：心目中已選好的戶別，要排在佈陣範圍，以免白忙一場。

14.鴻門宴陣法
招式內容：前數次純參觀工地，要下訂時挑選工地即將下班時間，洽談後邀約共進宵夜，席間達成議價目的。
切記要點：設席地點在工地附近較不易遭拒，對象為俱決策能力者為宜。

15.現金回饋法
招式內容：預購戶別選定時，不選擇於工地下訂，另通知業務員至家中收訂，並表明協助達成議價備有感恩賞金。
切記要點：此招有損雙方道德形象，雖業界時有所聞，但建議備而不用。

本文引用:網路地產王討論區

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購屋資訊-看屋策略：有些『名詞』，你一定要知道

2010-07-29T20:42:00.000-07:00

購屋資訊-看屋策略：有些『名詞』，你一定要知道

地坪與建坪
地坪是指土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積；建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說，某塊土地面積50坪漞熇煽熊，麧麼鼻齊地坪就是50坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是30坪，則建坪為30x4 =120坪。

土地權狀、建築執照與使用執照
一棟建築物從準備蓋到可以進住，至少需要拿到一張土地權狀以及兩張執照，一張是建築執照，一張為使用執照。
「土地權狀」為土地所有人之證明文件。
「建築執照」為政府批准建商或建築師可延請營造商進行建築物實體的起造。
「使用執照」為建築物主體建構完成，完成水、電、瓦斯，以及消防相關設施，經過政府單位查驗核可之後，批准使用該建築物。

建蔽率與容積率
常常可以聽到某某建案建蔽率多少，到底建蔽率是什麼呢？其實，建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。
舉例說明，若一塊土地的面積為20公尺×9公尺，而建築物投影面積為15公尺×6公尺，則該建物之建蔽率為50%。
容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。
建蔽率與容積率都是縣市政府都市計劃相關單位規範的，對於想要自己買地蓋房子的人可以注意這些規定。

實坪與虛坪
有99%的狀況，你聽到的坪數數字都是虛坪，即包含了非室內可使用的面積。可能的情形有下列幾種，讀者可以特別注意：

雨遮
其投影面積常計算在附屬建物內，在權狀上也有登記，這些坪數照價出售。

公設
一般分為小公與大公，小公通常為該棟建築物的梯間，大公則指中庭、地下室等空間。這些都會以公設比例的方式估算在權狀中，也是照價出售。

樓高、淨高、樑、樑下淨高
買房子的時候，除了注意坪數面積之外，也要注意高度，這樣生活的空間才夠大。
樓高是指樓地板中心線之間的距離，法律規定一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層樓高則為3.6公尺。

因為樓地板的厚度約20公分左右，若地板需施作大理石或者拋光石英磚時，要再扣8~10公分，於是3.6公尺樓高的住家，屋裡最後的淨高將只剩下3.3公尺左右；3.2公尺的樓高，最後淨高也只剩下2.9公尺。

由於樓地板需要樑支撐，所以，樑下淨高一定會更小。
樑的深度一般稱為樑深，大小為45~50公分，突出天花板的距離為30公分左右，主要的樑會更粗，約在65~70公分左右，突出天花板的距離為50公分左右，若以3.2公尺樓高來看，家裡淨高最低處會只剩下2.4公尺左右（=2.9淨高–0.5突出距離)。

夾層
很多人買房子都想買挑高、可以作夾層的夾層屋，不過樓高是個很大的現實問題。法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺，且挑空的面積不得超過總建坪的10%。
市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計，到底4.2公尺挑高有多高？其實你可以算一下，4.2公尺樓高，減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分，只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二，得到1.85公尺，換句話說，一樓1.85公尺淨高，二樓也是1.85公尺淨高，這樣的生活高度其實有點低矮。
讀者在看房子的時候，需要更注意這些小細節，以免被銷售人員連哄帶拐的買下房子，將來後悔莫及。

*本文引用:伊莉討論區

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購屋資訊-超強的買房子如何殺價技巧

2010-07-29T19:57:00.000-07:00

購屋資訊-超強的買房子如何殺價技巧

找個好口碑的仲介勝過大品牌

各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮，不見得大品牌就一定好，也不見得小品牌就沒保障，現在代書都以公開透明化，甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化，房屋過戶交易糾紛以不在，反而現在買賣糾紛通常都是房屋有瑕疵未能告知，不然就是溝通不良認知不同。

買房子如何殺價可以找當地有口碑的仲介而且小品牌通常比大品牌殺價的空間大，很多大品牌通常不願意折服務費，而在這方面小品牌仲介的服務費，比較能有折扣也比較有議價空間。

買房子殺價秘訣
看房子時可先挑選大品牌的仲介帶看瞭解當地行情價，當真的看喜歡的房屋時可以找當地有口碑的小品牌仲介幫你議價，因為屋主都會交給各家仲介賣，所以告知小品牌仲介你看到喜歡的房屋而在大品牌的仲介那裡報價是給你多少，是否願意開出更有吸引力的價格或幫你議更低，在競爭壓力下議價空間自然更大，價錢當然就會變得比較好談，而小品牌仲介都會拼死拼活的你幫你殺價或折自己的服務費只為成交量，而且最後幾乎都會議的比大品牌仲介還來的低，就可以省下買家具的錢了。

雖然很奸詐又利用人
但於其自己在那跟仲介勾心鬥角你敵我詐的殺來議去搞的起毛雞不爽，還不如找小品牌仲介幫你議價來的輕鬆，在經濟不景氣下能省則省，這招已經幫不少朋友省下不少家具費和裝潢費。

小技巧:
1.一定要找比較小品牌但是有不錯的口碑
2.一定要說是那一個知名品牌報給你的這樣小品牌才會有壓力

但是不要誇大報價，因為現在資訊都很透明化而且他們都會有一個底。
二來在同行內消息都是互通的都會知到同行報多少，誇大反而會讓他們覺得你是來亂的，反而會成反效果而不理你，所以照實報才會激勵他們幫你殺價的動力。

*本文引用-伊莉討論區

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購屋資訊-購屋常見問題五步驟

2010-07-28T21:47:00.000-07:00

購屋資訊-購屋常見問題五步驟

第一步:購屋需求分析

Q1 我有買房子的需求嗎?
Q2 租房子不好嗎?為什麼一定要買房子呢?
Q3 我想買房子，但擔心自己沒辦法負擔怎麼辦?
Q4 想買房子當做投資工具，到底划不划算呢?
Q5 買房子要準備多少錢?
Q6 目前有結婚的打算，應該要買哪一類型的房子比較適合?
Q7 該買在什麼區段位置的房子比較好?
Q8 多大坪數的房子比較適合我?

第二步:購屋密笈

Q1 買預售屋有什麼需要注意的部份?
Q2 新成屋真的比較好嗎?
Q3 買中古屋該注意哪些地方?一定會比較便宜嗎?

第三步-找屋看屋

Q1 我想找房子，該從哪裡開始找呢?
Q2 看房子的時候，要注意的地方是什麼?
Q3 看預售屋、新成屋及中古屋時有什麼不同?
Q4 我要如何避免買到輻射屋或是海砂屋呢?
Q5 樣品屋要怎麼看才能避免交屋後的問題?
Q6 如何判定房屋的公共設施比例?
Q7 如何判斷房屋附近的交通環境及生活機能是否健全?
Q8 我要如何了解整個社區環境及鄰近的休閒設施呢?

第四步-成交注意事項

Q1 我該怎麼和賣方討論價格呢?
Q2 簽約時應注意的事項是什麼?
Q3 買預售屋和成屋在簽約時，最大的差別是什麼?
Q4 買房子還需要繳多少稅及相關費用?

第五步-交屋

Q1 正式交屋前應注意的部份是什麼?
Q2 交屋後如果發生糾紛該怎麼處理?

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購屋資訊-關於房價的九項迷思

2010-07-28T19:44:00.000-07:00

購屋資訊-關於房價的九項迷思

房市最近很熱, 網路相關討論區紛紛出現呼籲政府打壓房價並聲討投資客的聲音,
有的網友抱怨努力工作卻買不起房子很不合理,
有些網友呼籲要建立房價透明機制,
有的網友還引用國父漲價歸公的想法, 看了令人莞爾～

我們就一一來檢視這些議題～

迷思一：房價真的那麼高不可攀嗎？

其實台北市還有很多地方房價是2字頭開頭的,但多少有點問題,
離捷運遠一點,屋齡老一些,生活機能沒那麼好,
而台北縣固然是有開到四五十萬的房子,
但是我也要問：為何一定要住新成屋？中古屋不能住嗎？

就有人認為：我就是想住新成屋或生活機能好或離捷運站近的
這種念頭已經不是要求一個生活的基本,而是更奢侈的想法了,
要滿足自己更奢侈的慾望, 看上眼的房屋價格只能再往上翻兩翻, 然後再來抱怨房價太貴～

這就是人性～

迷思二：才一年就漲好幾百萬, 漲這麼多, 不合理！

也有人會說為何去年一坪才多少現在卻漲了十幾萬balabala
但是我也要問：那去年初便宜的時候你在幹嘛？
也有網友說：我是到五月要結婚才想要買房子的, 去年初根本沒有買房子需求,
那我要問：一二月便宜時你不想買, 你五月想買時, 房價就要down下來給你用低價買？

這就是人,永遠在後悔自己的決定,永遠用自己的角度看事情～

不管是股票或房地產都一樣,有高點有低點,能買到低點就是省下一筆錢
股票單價低, 去年買10張鴻海也許就賺70萬（60-->130）
房地產單價高, 去年下手買房子,現在就是省300~500萬,不是嗎？
所以不管是買股票或買房子,判斷正確下手賺的/省的錢會多很多～

事情是一體兩面,
你現在會抱怨投資客半年一年賺300萬500萬很不合理,
換各角度講, 那為什麼你去年沒進去買？
你買了就不會讓投資客賺到這個錢了, 你省了好幾百萬,
投資客那時（在人心惶惶時）敢下手, 你不敢, 一年後你只好讓他賺這個錢,
財富是這樣從你手上流到對方手上,
合不合理？如果你去年有買就會覺得合理,
這就是財富重分配,作對決定的人通吃～

迷思三：要建立房價透明機制才可以抑制高房價

大家在抱怨房價不合理,要建立房價透明機制如何如何,
卻忽略兩個問題

第一, 房價透明機制跟你有沒有辦法買在低價根本沒關係
股票最透明了, 成交多少錢大家都知道,
但是有人能保證自己可以買在最低賣在最高嗎？

不要說股票跟房價不一樣勒,
我講的是：一個東西的價格透不透明跟你可不可以買到低價沒有關係,
去年鴻海跌到65塊,大家都知道,但有人敢出手買嗎？
人就是這樣,就算是透明的歷史低價在那裡, 大家還是不敢買,
因為大家覺得會更低, 都在等一個更低的價錢,
去年初房價跌到低點,版上不是一堆人大聲疾呼會更低會更低？
大家在想會不會更低時,不也是用投資客的角度在想房價這件事？

第二, 就算知道投資客買進成本是1000萬又怎樣？投資客就是要賣你2000萬, 不然你咬我阿？

房價跟股價一樣,是一個浮動的狀態,有高有低,
你不可能用三個月前的成交價格去跟屋主講說我要比照,
房價高時是如此, 房價低時也是如此,
就跟你現在不可能要求別人比照去年的鴻海價格60塊賣你一樣,
鴻海都已經漲上去了, 人家為何要用之前的低價賣你？

舉例言之,
昨天不是天母又賣出高價？價格很透明阿, 一坪403萬, 結果勒, 房價反而又是漲聲響起！
水能載舟亦能覆舟,
透明資訊在推升及壓低房價的效果是一樣大的, 不要把透明房價資訊視為壓低房價的萬靈丹勒～

如果真的需要房價資訊做為參考,其實網路上有很多資源,還是要回歸到：你有沒有作功課上,
雖然有人懷疑這些資訊是不是房仲故意報高的價錢,我是覺得可以參考,
你一心懷疑,就算是政府提供的資訊你還是會懷疑是不是被遠雄那些人操弄了,是吧！

也許有網友會認為我反對房價透明化,
其實我沒有,我只是質疑房價透明度跟房價高低的相關性而已,
（如果不是正相關,那要求房價透明化想要壓低房價的想法根本是打擊錯誤！）

況且,透不透明對真正用功的人,根本沒差～
對用功的買家,不透明有不透明的努力方式,多看多打聽,網路也不是沒有成交行情,
你可以選擇信,不信也沒關係,總是做各參考,
用功久了,經過交叉比對,你自然會篩選出正確的資訊

我想強調的是不要坐以待斃,房價不透明有不透明的作法,但這不是買不到理想房子的藉口,

就跟考試一樣,
就算是open book,比較用功的學生還是會比較高分～

迷思四：我這麼努力工作卻買不起房子, 很不合理

其實大家都很努力工作又勤儉,
可是大家都忽略了：努力工作跟你有沒有辦法用合理價格買房子是兩回事,

買房子就跟買股票一樣, 只要涉及"市場",
就跟人品無關, 跟努不努力工作無關, 跟勤不勤儉無關, 而是跟判斷力有關,
市場不會先檢驗你是不是好學生, 看到老人會讓座, 過馬路一定走斑馬線,
市場不管這個,
買股票賠一屁股的菜籃族難道不是我們的媽媽婆婆阿姨？
他們賠一屁股跟他們人品好不好有關係嗎？沒有吧！

講句直接一點的, 這社會大部分人都很努力工作, 這是常態不是特例,
你努力工作又勤奮, 難道其他人就很懶惰嗎？
既然是常態, 為何你覺得國家有義務讓你買到理想房子？你比較特別？
PS：不要說什麼國家有義務讓所有人買到理想的房子這種鬼話了,
就算政府決定讓所有的人都可以住帝寶, 你還是會希望住到不要鄰近建國高架橋的那一端,
最完美的房子就是那麼多, 這就是資源稀少性, 沒有什麼所有人都滿意這種事！

再回到判斷力問題,
努力工作是好的, 是值得鼓勵的, 沒有不對,
可是作對判斷可以幫你賺的錢比你這裡省一塊那裡省一塊賺得多得多～
王永慶也是以勤儉出名,但是他是因為勤儉賺到千億財富的嗎？
不是吧,幫他賺到大錢的是他的判斷力,不是勤儉～

買房子也是一樣,
有沒有辦法用划算的價格買到好房子, 關鍵是在怎麼樣蒐集資訊作功課下判斷,
跟個人努力不努力品行好不好沒關～

迷思五：判斷力值多少錢？

大家都在抱怨生產產品起碼有產出產品, 投資客只是低買高賣對這社會有何貢獻,
這種思維還是停留在農業社會的想法, 還是停留在實體商品的思維,
認為服務不值錢, 判斷也不值錢,
用這種思維, 就連巴菲特也經不起考驗勒,
這老頭有什麼高明的?他不就是知道何時是適當的低點可以買進股票而已～

迷思六：投資客穩賺不賠該死？

在前年底去年初房價正低時, 你不敢買,
不管你是因為怕失去工作或想留現金在身邊,
既然那時決定把現金留在銀行定存以求安全,那報酬率就是1%不到,
追不上房價股市上漲的幅度,
投資客那時敢進場,他承擔了一定風險, 那就會有相對應的報酬,
你不能享受到定存的安全, 卻要求冒風險的投資客不能有獲利～

也許會有人說投資客投資失利全民承擔之類的話,
我覺得那只是直覺,甚至是錯覺（覺得你繳的稅金要替投資客擦屁股）
我們來算算看,
投資客要買房子通常只拿各兩成自備款,200萬,買總價1000萬的房子,
這是作財務幹桿操作,
獲利跟賠錢都是加倍的,
房子用1200萬賣掉,他賺200萬,他的報酬率固然是100%
（註：這個要說明一下,賺的這個兩百萬是要繳所得稅的,如果投資客薪水是100萬,那他的年收入是300萬計算所得稅,很多人都以為投資客只要繳土增稅只有一點點,是不正確的～）
但是房子賣不掉, 他可是每個月都要繳利息, 800萬的房貸以2%利率算,一個月利息也要1萬3千
這個成本是一直在增加的,
如果房價真的泡沫化下跌, 最後是900萬賣出, 還掉房貸他只剩下100萬,賠了50%腰斬了
萬一行情真的很差,已經低於800萬了,到700萬
就算成交賣掉也是賠錢,
也許投資客就不管了,房子就讓銀行查封拍賣,賣了七百萬,
結果是投資客全賠（200萬）,銀行賠100萬（借800萬只拿回700萬）
有用到你的稅金嗎？沒有吧！
除非你有買那家銀行的股票,不然我覺得你根本沒立場靠背投資客投資失利波及到你,

投資客有很好賺嗎？有穩賺不賠嗎？

迷思七：炒房炒得這麼嚴重, 政府都不管一管

有網友說中油調漲油價, 政府都能介入管制了,
颱風天有人囤積蔬菜導致菜價上漲, 政府不也派檢察官偵辦菜蟲？
那為什麼不管一管房市, 讓房價高漲成這樣？

我們要先定義清楚：什麼叫做炒作,什麼叫做囤積？
炒作的前提是囤積到一定的量,
炒作是特定少數人壟斷這個市場,就如你所說的中油台塑壟斷油品市場,你不找他們加油都不行,
這才要公平會介入處理,
而房屋是高單價產品,一戶動輒上千萬,就算用寬限期也要自備兩三成吧～
一般投資客頂多有個一兩間就很了不起了,這不是少數人把持大多數的市場,
以國內房地產市場上千億的推案量,單一投資客壟斷的房屋要佔到1%幾乎是不可能,
公權力要如何介入處理？

給各位一個概念,
大台北地區一年房屋交易數量是35000戶,其中新成屋是5000戶左右,
也就是說大部分的交易是中古屋交易,屋主是誰？是你我的鄰居叔叔阿姨這些歐巴桑,
這些人握有的戶數都是一兩戶一兩戶比較多,
當然也有人是握有十幾戶,十幾戶可以壟斷整個房屋市場?
你不跟他買就沒房子可以買了？不是吧！
既然不是這種情形,你覺得能不能要求國家公權力介入？
他日換你要賣房子,買方要求國家公權力介入要你降價,你會不會服氣?

迷思八：我可以再等五年十年？

當然有些網友會說：反正我就再等,房價遲早會跌下來的,
也許吧,也許房價會再跌下來,過去十年不也是SARS過後又有金融風暴?這種事很難說勒,
但我也要問：大家的時間算不算成本？錢還可以再賺,光陰可是一去不復返的勒,
我的意思不是勸敗,要大家馬上隨便找各高價又破爛的房子買了,而是點出時間成本的問題

根據銀行的統計,雖然房貸是二十年,但是平均還清年度是在第七年,
也就是大部分人會選擇快快還完房貸,至於為何可以那麼快還完？
我認為這是因為大家嚷嚷歸嚷嚷,買房子時還有把財務問題考慮過,不會讓自己背負超出能力範圍的房貸～

回到時間成本的問題,你當然可以在等下一波低點,
就算下一波低點一定會來好了,只是時間早晚,
那個低點來時,你也掌握住了,也買了,
你很高興,終於有第一棟房子了,但又有點不安,畢竟還要努力工作繳房貸,

我也很高興,因為我也買了,我買了第二棟房子了,但又有點不安,畢竟還要努力工作繳房貸,
我跟你一樣,

真的一樣嗎？當然不一樣,
一樣在繳房貸,我繳的是第二間的,我的心理踏實多了,自己住處有著落了,
第二間是買給小孩的,我的小孩很幸福,他有個富爸爸,

這就是我要講的時間成本,
況且,上面的論述的前提是：下次房價低點時,你有掌握到！
萬一沒有掌握到勒？
不好意思,我已經在繳第二間的房貸了,你還在尋尋覓覓,還在01版上幹樵政府銀行財團跟投資客,

經過這樣的論述,你覺得你等的時間不是成本嗎？

迷思九：越等越有錢？

也許會有網友說：反正我再等一定會又多了四五百萬,到時買房子更有本錢了,
真的嗎？
假設大家收入差不多好了,我未來十年又賺500萬,你也是,
我賺的錢別無選擇,只能拿去繳房貸,我的房貸一個月是三萬,但我會選擇繳五萬六萬快快繳掉,
我的生活品質會低落一點,畢竟房貸有排擠效應,壓縮了我其他娛樂,也許我就不會買車跟出國,
你也賺500萬,你會不會拿去買車出國玩？
如果是我就會,人是很奇怪的動物,一堆錢放在旁邊就是會想去花,或拿去投資,
投資會不會賺又是未定之天（面對現實吧,我們身邊投資失利的人永遠比獲利的人多～）
總之經過10年,一樣的收入,我的500萬是扎扎實實的繳掉房貸,
你的500萬勒？不知道～

最後回應一下漲價歸公的想法,
大家現在在看房子買房子的階段, 就說現在這種漲價不公不義,
漲價部分應該歸全民所有balabala
也就是一般住宅超過三十萬一坪的都要歸國庫之類的,
問題是, 當大家買到房子後房價上漲, 各位願意用原先的成本價賣出嗎？

這就是人性, 你在買屋位置時, 就義正辭嚴甚至搬出社會公義的東西來支持你的論點,
買到了之後勒？還會不會那樣想？
還是會那樣想還那麼作了, 那才證明你真的支持這個理念
如果不是, 那就只是拿著一個公義大旗在爭取自己的私利而已, 有何高明可言？
投資客起碼還正大光明的說我就是要賺大家的錢
你連正大光明的說我就是要爭取自己的私利也不敢～

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購屋資訊-遠雄二代宅FTTH光纖到家

2010-07-28T08:02:00.000-07:00

購屋資訊-遠雄二代宅FTTH光纖到家

過去科技電影中的智慧型數位生活情境，已經不再是個夢想，這樣的智慧型居住環境(Intelligent Community)已經可以實現了！

2008年遠雄二代宅戶戶HTTP光纖到家，讓建築物的價值不斷加值，讓每個住戶以及個人的競爭力，都提升到世界級的層次。遠雄二代宅讓FTTH數位光纖成為建築的骨幹，以光速的網路傳輸來搭起數位生活的基礎。

「在遠雄的建設藍圖中，我們要打造一個未來式的城市。簡單的說，所有的規劃都是以未來100年內的生活方式為基準。」2003年的春天，遠雄企業團董事長趙藤雄，受邀去日本東京參觀當時剛落成的「六本木之丘」。雖然，之前他也常去日本，不過那次的參觀，對他來說卻有「相當程度的衝擊」，因為他看到的是一個充滿希望的未來城市。

「六本木之丘」由當地最大的開發商「森集團」，在東京以時尚著稱的六本木地區，所開發出一個核心型的區塊。在占地11.6公頃的基地上，除了集合式的住宅大廈之外，還整合了戶外劇場、街頭藝術裝置，將一個都市的現在、未來該所有的機能，做了全盤的規劃。

●智富新生活

未來100年不落伍當時的印象及衝擊，除了加深了遠雄集團趙董事長對大型造鎮的理念與信心，也讓他有了與其他建商截然不同的作法，在原有的企業團隊裡，特別成立研發的數位小組。

因為他相信，一個未來智慧型城市，最重要的就是要有數位化的生活，加上完整的生活機能、迅捷的交通動線以及時尚的休閒設施及景觀。遠雄集團趙董長說：「有了FTTH光纖到家的基礎設施，我們才能將數位家庭的夢想，真正地實踐！」因此遠雄率先投入數位光纖的建築，開始在團隊裡建構了一個科技的數位小組，與台灣的中華電信和日本的Hitachi進行合作，將光纖化的網路基礎設施及指靜脈門禁，導入至遠雄二代宅。

●全方位配套

夢想科技生活成真在為何遠雄堅持採用FTTH？因為沒有高傳輸的品質、速率及頻寬的網路，「數位家庭」的夢想其實只能達到一半。

將光纖拉到家裡，再分5個網路出入口（類似高速公路交流道），等於一個家庭有150萬條電話線的頻寬可使用。同時為了讓數位科技，真正從企業走進家庭，遠雄二代宅還特別規劃了「數位 12標章」，讓數位生活不只有家中數位家電的應用，包含了包括了線上學習、醫療、娛樂、宅配、團購等更多的貼心生活服務。

而起連接網際網路的對象，也不再只是電腦，無論是電視、影音家電產品、冰箱、冷氣機、洗衣機、電話等，搭配IPV6都可以與網路連線，提供更多樣的服務內容，而生活也變得更加安全、便利、有效率，更進一步將省下來的時間，用來接近自然、親近人文藝術，讓人生更美好豐富，電影中的智慧型數位生活情境，將不再是個夢想。

>>>遠雄建設-說明網頁<<<

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購屋資訊-關於遠雄二代宅

2010-07-28T07:17:00.000-07:00

購屋資訊-關於遠雄二代宅

目前遠雄集團推出的【遠雄二代宅】概念，就是與日本松下企業合作，結合環保、省能、數位、通用、健康的五大新生活提案，領先全臺房地產業界推出【遠雄松下地球屋】，且一次全面在旗下三大個案同步施行，包括三峽的【大學哈佛】，以及林口的【未來市、U未來】等總計案超過上千戶的市場規模。主導臺灣節能住宅的新典範。

2006年10月，遠雄概念屋公開，松下電工總經理櫻井聰親臨參觀，結合科技與日本強項收納概念，讓臺灣購屋人驚奇不已，光是單日參觀人次即超過1200人

0-100歲通用家居概念

【遠雄松下地球屋】的配備中，令人印象最深刻的，要算是使用能防潮的硅藻土作為壁材，能有效吸附裝潢中釋放的甲醇，對抗令人頭痛的新屋征候群。

在【遠雄二代宅】的松下屋概念館中，遠雄的行銷專員胡志強將一塊硅藻土放在左掌心，右手將水噴在硅藻土上，落在手掌上的水滴還沒乾，硅藻土卻在短短的幾秒內將水吸附，表面迅速回復干燥狀態。

硅藻土能將空氣中的水分濕氣吸入與放出，調節空氣中的室內濕氣，這塊能在24小時吸收11杯水的墻壁，堪稱不必插電的除濕機，最適合海島型氣候的臺灣與日本。

另外，地球屋中的【數位遠距空調】，訴求臺灣唯一整合FTTH光機到家及工研所SAA系統的數位家電提案，則更讓人耳目一新。在外能以PDA啟動，控制家中空調，例如不小心忘記關電源，就能遙控關閉，減少電費和能源的浪費。

還有日本抗菌耐熱廚具，耐熱高達攝氏350度，抗切面、抗菌減少細菌滋生、耐污染，並搭配日式廚房的魔術收納系統，讓櫥柜變成超級大胃王，慢慢裝入媽媽的愛心。其他如高容量節能電冰箱，可大幅節省衣柜空間、可收納50件冬季厚衣、80件春夏薄衣的旋轉收納衣架；可360度多面向收納54雙鞋的旋轉收納鞋柜；結合電漿電視與音箱設備的無線式家庭劇院組；斜取式洗衣機等等，都是通用設計，堪稱0-100歲通用規則的居家理念。

遠雄重新定義購屋標準

【遠雄二代宅】的概念，來自去年由該集團董事長趙藤雄領軍的產官學界日、韓考察團，將收集到的資訊，經過未來住宅會議，不斷地討論發酵與實際執行的問題切磋，確立了遠雄新一波建築升級的要件：節能、環保、科技、安全、舒適；恰好也搭上了國際最熱門的全球暖化議題。

【遠雄二代宅】以【三宅一生】：環境共生宅、數位安全宅、品牌永續宅的定位，作為延續遠雄集團40年來品質與購屋權益保證的中心主軸，在2007年宣告【遠雄二代宅】正式來臨，重新定義購屋標準，與傳統住宅Say goodbye，徹底滿足消費者對住宅之深切需求。

【遠雄二代宅】響應政府的綠建築指標

因應全球暖化現象及地球永續經營目標，並為響應政府推廣【綠建築】政策，【遠雄二代宅】由建築設計手法及相關設備的運用著手，持續貫徹環境永續發展精神。在三大聯合建築師事務所的精心規劃中，【遠雄二代宅】的【綠建築】內涵共分為【生態】、【日常節能】及【健康指標】等三個方面：

一、生態方面，包括（一）基地保水：採用透水鋪面並設置人工花圃（草坪、灌木叢、樹穴花臺），以促進基地的透水功能。（二）基地綠化：設置生態復層，喬木、灌木、草坪混種區，採本土植物並提供誘鳥誘蝶環境，以促進基本保水與二氧化碳固定量功能。

二、日常節能方面，包括（一）外殼耗能：在15公分厚的外墻之外再加上5公分厚的石材，讓梯間及梯廳擁有採光條件，屋頂及露臺隔熱處理，並採用深凹窗設計，發揮遮陽效果。（二）通風節能：住宅三面開窗，以利通風對流;一樓排風通風對流；景觀水池調節中庭微氣候；公共區域游泳池調節室內微氣候。（三）空調節流：將客戶與公共空間空調分區。（四）能源管理：採感應式照明，並建議客戶採買變頻式空調。

三、健康指標方面，包括（一）水資源：採用雨污水分流系統，並設置雨水存儲槽，集水澆灌花草，減少都市徑流量，達到雨水再利用的節能目的。（二）環境維護：垃圾分類並集中處理。（三）室內裝修率建材：室內漆採無污染涂料。

【遠雄二代宅】在達到諸如生態、節能、省水、健康、舒適、環保的目的之同時，亦促成使用者省電、省水、省錢的實質利益，進一步經由關懷和努力，使【遠雄二代宅】成為率建筑的環保典範!

遠雄二代宅-說明網頁

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購屋資訊-不幸買到凶宅怎麼辦?

2010-07-28T06:50:00.000-07:00

購屋資訊-不幸買到凶宅怎麼辦?

許多人買房子很怕賣到凶宅，因為中國人對此比較忌諱，如果真的不幸買到凶宅該怎麼辦？又什麼樣的房子才叫作凶宅呢？

按照目前房屋買賣與仲介實務來看，仲介公司會在與屋主簽訂不動產專任委託銷售契約書時，請屋主填寫一份「不動產現況說明書」，其中一項即為：「曾發生過凶殺或自殺致死案件」。

所以仲介實務上是將自殺及他殺認定是屬於凶宅，至於其他自然身故或意外死亡則否。因此，目前俗稱之『凶宅』可歸納為三種態樣，即曾發生過凶殺案件、自殺致死案件及意外死亡等三種情形。

前兩種屬所謂的『凶宅』，買賣雙方、仲介、主管機關及法院實務上的認定應屬一致，尚無疑義，惟第三種意外死亡情形，例如：因病猝死、一氧化碳中毒、服藥過量而意外死亡等，是否屬於俗稱之『凶宅』迭有爭議。

曾有實務判決引述內政部所訂凶宅之定義，認為凶宅係指『曾發生過凶殺或自殺致死案件』，因此認為一氧化碳中毒的意外身亡案件，並不屬於凶宅類型。

曾有地檢署認為住戶上吊送醫才斷氣，前屋主不構成刑事上詐欺罪，其不起訴處分書指出，是否屬於凶宅，兩名屋主的主觀看法不同，前屋主沒有蓄意隱瞞，不構成詐欺，但房屋確有瑕疪，屬於民事糾紛，新屋主得要求前屋主減少價金或解除買賣契約。

實務判決認為前屋主因病猝死是屬於意外，依內政部公布及消保會認定的房屋買賣約定書記載：「曾發生凶殺或自殺致死事件（即凶宅）時，買方得取消本出價意願。」即凶宅並不包含意外死亡在內。

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購屋資訊-買屋簽約注意事項

2010-07-28T02:05:00.000-07:00

購屋資訊-買屋簽約注意事項

購買房屋雙方談妥後就要進行簽約了，簽約行為涉及雙方重要的法律權益，不可不注意，現在就介紹一些簽約時應注意的事項如下：

一、契約主體(當事人)

簽約時必須確認簽約人是誰？其有無簽約的權利？等等，所以就簽約主體來說基本上有下列幾項應注意的事情:

(1)房屋所有權人：須年滿20歲，有完全行為能力，其所簽訂的買賣合約書才會完全有效。如果是未成年人，則其所簽的契約會是效力未定的契約，要經過法定代理人承認才會有效，一旦法定代理人否認，契約就不生效力了。

(2)非本人簽約：如果前來簽約者非房屋所有權人，應該要求簽約人出具本人的授權書，以免簽約人所簽的契約是無權代理。

二、契約標的物

要確認契約上所載的標的物就是你所要買的房子和土地的產權。另外，標的物有無增建？如有，在何處增建？有無附贈設備？等等均應記載清楚。

三、買賣總價款

確認買賣總價款是否與您當初同意的價格一致。若有車位時，亦應標明車位價款是否包含在總價款內。

四、付款方式

房屋的款項通常分為簽約、用印、完稅、過戶（或交屋）四個階段支付，每階段應付多少比例，是否合理，都應在契約中註明，以免爭議。

五、貸款約定

買方於支付價款時如無法以現金一次支付，可約定辦理貸款。

六、稅費負擔

不動產在發生轉移時，買賣方須負擔的稅費包括下列幾項:

(1)買方:契稅、地政規費、印花稅、謄本費、銀行貸款查詢費。

(2)賣方:土地增值稅、交屋日前的房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯、管理費。

七、違約規定

要注意違約時應如何處理的規定，即若任一方違約或不履約，其違約處罰規定應標明，如違約金計收標準等等。

八、房屋點交

除固定物現況交屋外，賣方應將房屋騰空點交與買方，如有附贈物應標明清楚以利交屋。

九、立合約書人

若雙方對條約內容確認無誤，則買賣雙方在合約書上簽名並蓋章。應確認是否為當事人親簽，如為代理要注意有無合法授權。

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購屋資訊-買新成屋, 中古屋的注意事項(必看)

2010-07-28T01:03:00.000-07:00

購屋資訊-買新成屋, 中古屋的注意事項(必看)

新成屋議價空間大 :

鋼筋、水泥等建材飆漲，土地價格也在持續上揚，部分銷售中的預售個案已重新訂定售價，少部分則自行吸收漲價成本，選購預售屋可針對尚未調價的個案，或已調價、但利用未調價之個案為議價基礎進行議價。興建中的在建個案或剛完工的新成屋，由於建材及土地都是1、2年前成本，沒有調價的理由，議價空間較大。

以租金計算合理房價 :

近來，不少具投資價值的個案，以驚人報酬率為訴求，甚至還有銀行背書保證，不過消費者看到這類廣告時還是得睜大眼睛，不要被廣告誘人的數字給騙了。一般說來，合理的年投資報酬率約在5~7%之間，如果報酬率低於5%就得考慮其投資效益，高於10%就得小心不實廣告了。最好的判別方式，可以把月租金乘以 200？220，如果高於房屋總價，就具備投資價值。

帶筆看屋敲出缺點 :

賣相好的房子，不代表品質好。買房子最怕買到金玉其外，敗絮其內，看房子時，身上最好帶點可敲打的東西，以防屋主為賣得好房價，而用裝潢將缺點掩蓋。最好手上有支筆在牆壁和瓷磚上敲打，萬一敲到異樣的地方，可當場向屋主詢問，還可藉機殺價。

請仲介代辦水電過戶 :

購買中古屋常因為房屋空置一段時間，前任屋主忽略繳水電費用，以致進住時遭到斷水斷電。消費者若遇到這種情形，可以請仲介公司的業務人員代為處理復水、復電事宜，水電費用也會以正式交屋的時間計算。購屋者也別忘了附上身分證影本及印章，請仲介代辦申請理水電過戶。一般而言，仲介公司都會代為處理。

購屋設定斡旋期限 :

透過房仲公司購屋時，若決定正式出價，通常經紀人都會遊說給付斡旋金，藉此向屋主表達購屋誠意，並適時爭取更好的購屋條件。雖然實務上可選擇簽訂要約書的方式出價，但以現行交易習慣來說，買方出價時選擇給付斡旋金，還是比簽訂要約書更具說服力。一般斡旋金額度多為出價總額的2%~5%，同時最好設定斡旋期限，以保障自身權利。

要求提供產權說明書 :

為降低購屋風險，透過仲介經紀人代尋物件時，建議請對方提供「產權說明書」，了解房屋來歷及產權。說明書中會詳列土地及建物登記簿謄本、房屋現況說明書、地籍圖、建物平面圖、分區使用證明、使用執照、房屋是否有抵押權設定等資訊，對房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等，也會將調查結果列入說明。

議完單價再殺總價 :

買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。

拿法拍屋價來殺價 :

這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 :

一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。

開電錶箱看水痕 :

在選購1樓中古屋時，若想知道有沒有淹過水，除可詢問屋主或事先調查外，蘋果再提供幾個小撇步供讀者做檢視的參考。首先可先察看房屋的牆壁、附近鄰居的圍牆是否有淹水過後留下的水痕；其次，注意房屋是否有比道路的水平面高，再察看附近水溝是否暢通。最後，不忘打開電錶、水錶、插座開關箱，看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡喔。

可拿硬幣敲敲磁磚 :

帶著1支粉筆和1枚10元硬幣去驗屋，可以簡易檢查出房屋有無瑕疵。在檢查浴室和廚房牆面時，可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚，一塊塊仔細的敲打，聽聽聲音，敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格。若是聽起來感覺空空的，表示磁磚貼面沒有處理好，為避免地震時掉落，趕緊拿出粉筆，打上大大的記號，要求建商改善。

趁土增稅減半換屋 :

隨著土地增值稅減半確定延長1年後，如果手上握有老舊的公寓，而且地價高，可以趁土增稅減半延長期間，進行換屋作為理財規劃。由於目前房市景氣逐步回溫，對於擁有老舊公寓的屋主而言，在此時換屋，可以趕搭景氣復甦列車，享受房價增值的效益，而且也可以少繳一些土地增值稅，對於買賣雙方都可以互蒙其利。

開水龍頭檢查水壓 :

樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外景觀，也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高樓層水壓不足的問題，請建商馬上來解決。

冬天上山買公寓撿便宜 :

冬天是溫泉的季節，北投行義路一帶許多房舍，因鄰近溫泉區，加上環境清幽，成為許多消費者購屋的重點區域。因冬天山上天氣很冷，加上位在溫泉區屋況較不易維持，且空氣中硫磺味漫布等諸多不利賣方因素，使得冬天行義路公寓的價格會往下調降，若消費者對生活機能和交通便利性較不在意，冬天上山買公寓是不錯的時機。

買頂樓留意防水設施 :

買頂樓有時漏水問題是來自鄰房，如鄰房的屋頂比自家高，下雨時水自然流向自家屋頂，若2家中間沒有渠道接水管讓水迅速排到樓下，這個地方就容易發生漏水問題；若再加上自家屋頂的防水本就沒有作好，遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重了。最基本的是要有洩水坡度，買房子時可以詢問屋頂防水的細節，作為議價的參考。

裝潢時記得拍照存證 :

花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。同理，若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，就可以提高房子的賣相。

大雨後再付抓漏尾款 :

舊屋難免有漏水問題，請抓漏專家維修時，記得款項先付一半，另外一半，等到下過3次大雨後，若確定沒有漏水問題，再付清。若第1次下雨過後還是會漏水，就要請抓漏專家找出沒修好的地方，等待下一次下大雨的確認時機來臨；雖然過程可能很冗長繁複，但漏水是很頭痛的問題，還是確定修好比較放心。

購買套房先看地段 :

套房是景氣時代的建築產品，一般業者廣告訴求多半是以總價及付款輕鬆的優勢，來贏得年輕族群青睞，也有部分規劃是針對知名學區，規劃出租套房以吸引投資型客戶購買。無論是選擇投資或是純粹自住，一般套房由於規劃戶數複雜，除非地段不可取代，大部分在轉售時都不太好處理，所以建議讀者購買前，應先評估好地點、建商口碑及社區管理等因素後，再作決定。

小坪數首重管理品質 :

一般小坪數產品由於總價較低，戶數多，因此住戶水準較難控制，常有可能出現龍蛇混雜的情形，因此大樓管理及鄰居的好壞，是購買小坪數民眾需列入考慮的重點。尤其部分大樓的低樓層開放供商業用途，如果大樓內有酒店等8大行業進駐，最好避免購買，除會影響居住品質及安全外，未來不易轉手及房價可能受影響，都是不可輕忽的問題。

買屋負擔 :

依93年住宅需求動向調查資料顯示，房價為家庭年所得之5.6倍，貸款支出佔家庭月收入之24.8﹪，顯然目前購屋者之購屋負擔已有逐漸增加趨勢，其間固然與房價上漲有關，惟近年經濟成長趨緩與失業率攀高亦是主要因素。

貸款－注意超貸的房子 :

最常見的問題在於超貸，嚴格來說，超貸可分為兩種，一種屬於另有其他目的的蓄意超貸，例如房子的總價為1,000萬元，設定抵押借款900萬元；另一種屬於非自願性的超貸，在房價持續下跌的地區，最容易發生此種情形，例如原價1,500萬元的房子，售出實價僅剩下1,000萬元，當初以1,500萬元的市價向銀行借貸7成約1,050萬元，但目前的市價僅剩1,000萬元，貸款額度尚多出50萬元，這便是所謂非自願性的超貸，在餘屋量較多的地區或是中南部地區常見此種情形。

超貸對買方的風險在於賣方的償債能力，以上述個案為例，買方以1,000萬元的總價向銀行貸款，一般最多也只能貸到700萬元，賣方必須自行清償剩餘的貸款及土地增值稅，若賣方無力清償，買方又直接將30％的頭期款給賣方，未透過房仲公司或買方代書進行款項保留，錢一旦進了對方口袋，便不容易要回來了。
在景氣不好時，購屋陷阱多，買方尋求品牌信譽較佳的房仲公司處理是較為妥當的一種方式。

小套房貸款不易 :

小套房總價雖低，但多數銀行對拿小套房當抵押品借錢，態度卻相當保守，甚至拒絕貸款。購屋人將來若有此打算，可得先把這點考慮進去，免得打著如意算盤，屆時卻造成財務調度困難。銀行不願承貸的原因，主要是脫手不易，對於轉手求售的仲介市場來說，也是屬於較難賣的產品。

自辦保險可退佣金 :

大部分民眾在購屋時都需要申辦房屋火險或地震險，但是很多人卻不曉得，如果是透過建商或銀行申辦，保險費用中都會有一筆佣金支出。其實申辦房屋火險及地震險並不難，只要願意花一點時間自行辦理，產險業者都會將這筆佣金退回。以目前行情來說，至少能退回原來保險費的1成左右，雖然金額不多，但對於現金不多的購屋人仍不無小補。

增加火險保額提高保障 :

一般人大多不知道，在購買房子時所投保的住宅火險，事實上是以保障貸款銀行能取回抵押品的貸款為主要目的，如果自家住宅不幸發生火災，保險公司的理賠順序是以銀行為優先，若有剩餘才理賠給屋主。因此，購買住宅火險僅依貸款金額投保是不夠的，最好增加保額，甚至是加保醫療險，才能讓居家安全獲得全面性的保障。

注意原屋主未償房貸 :

買二手屋時，要弄清楚原屋主尚未償還的房貸金額，如果未清償的房貸金額超出房地買賣金額，對於原屋主來說，賣房子還要再付出一筆現金，在不清楚屋主的債務情況下，很難保證交易過程中會有什麼變化，若遇到這種情況，最好是將交易期款協議至過戶完成後才給付。在買賣房屋時，最好是親自申請最新的房地謄本，才能將交易風險降到最低。

辦房貸可找壽險公司 :

房貸市場競爭激烈，不僅銀行辦理房貸業務，壽險公司也搶食大餅，民眾若有保險可考慮向壽險公司辦理房貸事宜。如果本身是保戶，壽險公司會提供較為優惠房貸利率給保戶，另外，如果沒有時間至壽險公司辦理，也可請保險業務員至家中服務。不過，各家壽險公司的規定和服務有不同，建議可先打電話至壽險公司詢問房貸相關事項。

違建的合法性－違建均有報拆風險 :

違建通常包括了頂樓加蓋、露台加蓋、陽台外推及夾層等。在民國84年1月1日之後新建的頂樓違建部分，列為第一拆除對象，舊違建的拆除則列為次級順序；北縣則是無論新舊違建即報即拆，也就是說，這些違建均具有報拆的風險，只是時效性較不急迫罷了。夾層亦有類似的狀況，基本上仍屬於違法的部分，只是建管單位在人力不足的前提下，以拆除新違建為主，因此對於這一類的違建列為「緩拆」，但是並不表示絕對不會拆除，買方在購屋時應有認知。

附贈物－白紙黑字才算數 :

附贈物的問題看似不大，但實際上卻很容易引起價格上的爭議，部分賣方在買方看屋時，通常會表現的十分大方友善，表示冷氣、燈飾、櫃子等等家具用品均會保留給買方使用，但是口頭上的承諾多半不具公信力，或是意思表示不明確，很容易造成承諾的誤會。因此精明的買方最好是與賣方協議，將這些賣方承諾保留的家具書面化，一併填寫在買賣契約書中。這一類的糾紛經常是發生雙方沒有確定的表達附贈物，日後買方因此而要求賣方減價以彌補另行購買損失，雙方因而造成成交的障礙。

停車位－有人碰到黑道把持 :

車位權屬是一項公認的棘手問題。首先應了解個人所承購的車位屬於何種性質，目前停車位粗分為法定停車位、增設停車位及獎勵停車位三種，以法定停車位來說，若建商將停車位列入公設範圍，便僅能出售給同棟大樓或個案之住戶，意即不外賣，若是在80年9月18日之前取得的車位，可能擁有獨立的車位權狀，便可以外賣給別棟大樓或個案之住戶。

另外增設停車位及獎勵停車位則不受此限，可以外賣給其他住戶，但依據「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置的停車位，購買人對停車位權利之行使必受限制，應提供公眾使用，將來若有人要使用該停車位，購買人將無法拒絕。

此外對停車位的位置亦應在契約中確認清楚，千萬不可因為大致了解便未加察看。另外有關停車位的一些規定可依管理委員會之停車辦法辦理，管委會的規定一定要事先了解。有關車位還有一些不屬於書面上的問題。

過去曾經發生過一個很特別的案例，買方在購買車位時很謹慎地查看過車位的位置，甚至還核對過大樓所提供的車位圖，但在購買後才發現，該車位在出售前長期遭大樓內某一黑道分子佔用，雖然車位已經售出，但黑道分子以自行購買的車位太小、停不下賓士車為由，堅持不肯讓出車位，強迫要求與買方交換停車位子，買方在不願開罪黑道分子以免惹禍上身的前提下，摸著鼻子吃悶虧，花錢買了大車位卻只能停在小車位上。針對這種特殊情形，買方最好在購買前先向管委會查詢實際使用狀況。

不定期租賃－房客賴著不走 :

若房屋有出租予他人使用，卻未簽立租賃契約，或是租約到期未續約，都是屬於不定期租賃的行為，不定期租約對出租方是較為不利的，因為無法規範承租方應於何時遷離，若承租方定期支付房租而執意不肯搬走，出租方莫可奈何，若是買到這樣的房子，便成為新屋主的問題了，買方不可不慎。最好是要求屋主在清空房屋後再行交屋，以減少糾紛的發生。

產權－小心盜取所有權狀出售 :

產權的完整是購屋的一項基本要求，必須核對建物門牌與購屋標的是否一致，建物及土地謄本可查閱抵押設定的狀況，是否有假扣押的限制登記、查封、坪數是否相符，甚至在簽約前12個小時，最好再行調閱謄本，以免簽約時才發現居心不良的屋主，在簽約前再行設定貸款。另外有時會出現賣方非所有權人，他人盜取所有權狀出售的情形，此時買方可能發生支付頭期款後，原接洽的賣方逃匿，真正的屋主當然不願履行買賣事宜，買方此時便追索無門了。
因此，若賣方本人非所有權人，則應該要求出具所有權人的授權書或印鑑證明。

冷氣安裝位置問清楚 :

強調管理品質的大樓社區，通常對建築外觀有較嚴格的規定，並不允許住戶隨意加裝鐵窗或擺放冷氣主機，如果買的是中古屋，那麼在購屋前就要問清楚，將來冷氣主機要放哪？室內管道怎麼走？至於，近幾年完工的大樓，建商都會利用外露梁擺放冷氣主機，也會預留室內冷氣管道，所以只要先弄清楚管道位置，將來裝潢時也比較省事。

請搬家公司現場估價 :

選擇優質的搬家公司，不妨參考民間社團基金會的推薦名單，且搬家前務必請搬家公司到現場估價，可免除因雙方認知差異，而產生的糾紛。
搬家前1天，最好暫停使用電器，除避免電器損害外，也減少搬家工人因電器過熱而受傷的可能。冰箱、冷氣機、除濕機搬進新家後，為保護壓縮機壽命，最好定位 2個小時之後再使用。另外，箱子數量及家具件數要當面點清楚。

加蓋須經住戶同意 :

不論是頂樓加蓋，或是把地下室圍起來使用，若未經其他全體住戶同意而擅自搭蓋，極有可能犯了刑法的普通侵占罪。頂樓及1樓住戶常因花費較高的費用取得公共空間使用權，而進行各種加蓋，只要取得所有住戶同意，簽訂「公共設施分管契約書」就可以排除風險。但只要其中有1戶搬走，就必須再重簽1次，較為麻煩。

特殊行業可考慮路沖屋 :

一般透天房屋，非常忌諱座落「路沖」位置，甚至位於「路沖」的房子，價格都因為乏人問津，硬是比同排的房子便宜。大部分民眾，都避諱住進「路沖」屋，但也有少數例外。民間流傳除了「命硬者」之外，與「刀」有關的職業不害怕路沖，應用於現代行業則屬於餐飲業、美髮業、裁縫業；位於路沖開業，反而還會「越沖越旺」。

挑高夾層應列入容積率 :

台北市寸土寸金，挑高夾層小套房因而蔚為潮流。不過這些小套房申請用途是事務所，卻多作為住家使用，本來並不合法，不過因違法者眾，執法單位並未冒然拆除。如購買挑高超過3米6以上房屋，應:意只要施作夾層沒有計入容積及權狀面積，不但會被認定為違建拆除，還將被處6~30萬元的罰款，在購買這類產品時應三思。

增建改建部分簽名確認 :

購買中古屋，常有增建或改建部分，賣方應事先就其位置及面積充分告知買方或仲介公司。若委託仲介公司銷售，應將相關事項具體記載於標的現況說明書，並要求仲介據實向買方解說，最好還能請買主簽名確認，避免屆時買方因個人因素違約不買時，以賣方或經紀人員未告知有違建為由，藉故不買。

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購屋資訊-買房子要不要殺價？

2010-07-28T00:52:00.000-07:00

購屋資訊-買房子要不要殺價？

購物時還價或殺價幾乎是許多人購物的定律，無論價格的高低，多數人總是習慣與商家來回議價，即使是微小數字，也能從中獲得一些殺價的樂趣。

買房子的金額高達數十萬至上百萬令吉，似乎更要用力殺價，畢竟一個回合下來少則可省1 萬，多則5萬，何樂而不為，到菜市場購買青菜都希望多要一根洋蔥，購買房子怎麼可能不殺價呢？

基本上多數人都會這樣想，但是這樣的想法，是不是一個所謂的不變“定律”？

回歸到殺價的源頭，主要是因為你想購買，然後是想用比較少一點的錢買到手，達到“物超所值”的目的；所以應該要把你是不是真的很想要買下這個單位，當做前提來看待，再決定是否要殺價。

也就是說，如果是真的很想買，即便殺價不成，可能還是會買；如果沒有那麼想買，那就會殺多一點價，產生價格誘因，引發實際購買行動。

由此可見，殺價並非購買的重點，想不想買，甚至買不買得起，才是真正的關鍵。

動心起念想要到買下有關房地產，又可分為兩種情況，一種是只有自己很想買，另一種是大家都很想買。如果僅是自己很想買，欲購的單位不是很熱門，那殺價的空間就會大一些。

這樣的邏輯，用買股票的行為來說明，就會更清楚。當大家搶購某一組別、行情看好的股票時，通常都要用加價才能買到手！

同樣的邏輯，套用在房地產也是如此，即使房地產的價格是百萬或更高。回歸到真正的主題，重點還是在於你想不想買，以及想買的人多或少？

如果你想購買的房地產，位於大家普遍看好的熱門地區，或是房產規劃獲得多數購屋者的認同，那麼，殺價的策略勢必無法派上用場。

凡熱門商品，大家都很想買，在這種情況下，別說是殺價，恐怕還得要加價，才能買得到。

如果是熱門房地產，產業發展商商或經紀商一般不會珍惜任何購屋者，因為後面可能還有條件優厚的買主在排隊，一旦按照慣例去殺價或是猶豫，便有可能錯失購買良機。

另外，一些供應較少的地段理想的店面，一般也相當搶手，不少投資者都是帶著支票簿前往訂購，深怕一旦在價格上猶豫，很快就會被其他買家買走。

因此，在購屋或投資房地產前，要先進行市場調查和做好功課，了解該房地產的熱門指數，再來決定價格策略，才是上策；好房子是不等人的，只是一味殺價恐怕無法買到真正的好房子。

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購屋資訊-買房子，殺價有一套

2010-07-28T00:42:00.000-07:00

購屋資訊-買房子，殺價有一套

縱使國內景氣仍不佳，但實質的居住需求，以及政府各項房貸的低利率配套，加上各銀行爭相招攬房貸客戶的低利率措施等，讓房地產的買氣已逐漸回升。

想要買房子的人，要如何掌握「殺價的祕訣」呢？以下列舉七大殺價祕招，購屋者若能領會其中，就能讓自己省下一筆可觀的支出喲！

1.避實擊虛：你不妨可以吹毛求疵一番，這將是你殺價時的利器。「房子不錯，但格局不太好」、「屋齡比我想得久了一點」、「交通不太方便……」等等各種你能「想得出來」的缺點。當然，天下沒有十全十美的房子，只是售屋人員會因你的埋怨而稍做低調處理。

2.欲擒故縱：千萬不要表現出非買不可的模樣，不妨先告訴售屋人員：「如果價格無法談攏，我可不買的。」並透露另有其他考慮的目標，讓售屋人員回頭向屋主或建設公司殺價。

3.人情攻擊：如果能善用同學、同事、親朋好友或民意代表來套關係，找個具有影響力的人關說，往往是殺價最直接有效的方法。

4.行情比較：貨比三家不吃虧，選定購屋區域，多方比較房價，不但可準確掌握行情，也可就此作為殺價時最有利的說服點。

5.成本推算：想購買新成屋、餘屋或地主保留戶者，若懂得推算房地產的成本，往往可取得較合理的房價。

6.單刀直入：獅子大開口地把價錢一刀砍下來，是最直接的方法；但你必須「態度溫和，意志堅定」！

7.索求附贈：這種方法主要是針對購買新成屋或餘屋的人；當價格談到一定程度時，購屋者不妨向建設公司要求贈送家具、家電，或讓建設公司無價提供你需要的裝潢與設施。

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購屋資訊-雨遮又要算數改革三個月變卦

2010-07-27T21:49:00.000-07:00

購屋資訊-雨遮又要算數改革三個月變卦

雨遮又要計入房屋權狀坪數了？

馬政府原擬五月一日預售屋定型化契約新制上路，公設、雨棚必須分開標示，不到三個月竟又出現轉折。行政院長吳敦義上周三與建商餐敘後，前晚裁示「（雨遮）一定比例內可登記，但不能全登記」，意即要求內政部重新與建商代表協商，也使得這項改革政策再度出現轉彎。

　因民怨不斷，內政部自去年起，根據監察院糾正函、地政學者建議、經建會「建立不動產交易價格資訊透明化」等檢討相關法規，提出相關法規的三大改革重點；包括「放寬雨遮、屋簷不可計入容積與登記為所有權的限制」、「將履約保證放入定型化契約中」等。

　去年十月底，當時擔任消保會主委的陳冲曾召開跨部會議，要求內政部盡速公告履約保證辦法，並於八個月後正式施行。

　理應在今年五月一日正式上路的「預售屋分開計價」制度中，建商應在定型化契約中將主建物、附屬建物如陽台、雨遮及公共設施面積與售價分別標示，以避免房屋公設灌水案例糾紛層出不窮，去除「看得到卻用不著」的虛坪。北市府還因此展開大動作稽查，並要求不合規定者應限期改善。

　但是這項重大改革政策，從討論初期便引發建商的大力反彈，不但揚言新制硬推上路，勢必嚴重影響到八百七十萬現有持房屋舊契約的民眾，更表示將說服政府維持現有售屋方式。

　對於建商的大力反彈，買屋民眾一度採取觀望態度，內政部長江宜樺今年五月間遂出面公開宣示，會貫徹政策到底，表明「內政部將作消費者後台」嚴格執行改革。

　不料，建商壓力仍排山倒海轉向馬政府。據悉，建商公會近日分別向內政部相關單位和行政院陳情，希望放寬雨遮限制和屢約保證等多項限制，並找上行政院秘書長林中森協調；業者更透過林中森安排，廿一日和吳揆餐敘表達建商立場，更不排除直接向馬英九總統告「御狀」。

　今年四月間，吳敦義接受本報專訪時曾炮轟，建築業把公設和可使用面積用同樣價格販售，一坪雨遮要價五、六十萬，讓「草繩跟螃蟹一樣價錢」的行徑，簡直像「土匪」；他也公開支持內政部改革，讓室內可使用的面積與陽台、雨遮分開登記、販以不同價格，以符合公平原則。

　吳敦義前晚推翻前言，要求內政部再找建商討論折衷做法，昨天也引發學者專家質疑，不解馬政府才說要讓民眾都買得起房子，卻又三個月內翻案。

本文擷取至:中時電子報新聞

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購屋資訊-買房子時，應注意的重點!

2010-07-27T21:29:00.000-07:00

購屋資訊-買房子時，應注意的重點!

無論是透過仲介或是與屋主自行購買，找到自己喜歡的房子後，切記一定要親自前往實地看房子，且最好多看幾次，以免有些屋況的問題是不容易注意的。

因為買房子價格甚鉅，且是一家人安身立命的地方，所以在看房子的過程中，一定要非常謹慎，以免買了之後才發現一堆問題而後悔莫及。一般而言，在看成屋或中古屋時應注意以下重點：

1、屋內狀況

這是最直接關係到將來居住舒不舒服的因素，尤其是屋齡較久的中古屋，屋內損壞的狀況可能比較多。一定要多留意牆壁是否龜裂、是否漏水、測試水龍頭或馬桶的給水或排水是否正常。

2 、屋外狀況

所謂屋外指的是居住空間以外的地方，包括:(1)建築物外牆(2)外觀(3)樓梯間(4)大門(5)安全設施。

3、交通與位置

可分為地段和地點2項來看，通常地段的好壞會影響房子的身價，購買時必須依自己自住或投資的需求仔細選擇。

4、公共設施也是你所買房子的一部分，因此在看房子時也必須同時勘查。這些設施通常包括:(1)安全設施 (2)中庭花園(3)游泳池(4)運動設施(5)遊樂器材。不過公共設施還會涉及:(1)公設比(2)管理維修費，因此你在買附有公共設施的房子時必須特別注意。

5、居住樓層

在購買公寓產品時，通常一樓及最高樓層的總價會高於其他樓層。因此1樓及最高樓層的住戶通常可以有一樓空地及頂樓的使用權，作為加蓋或其他用途，然而也容易引發頂樓與一樓空地所有權與使用權的爭議，甚至違建的問題，也要多多留意。

6、停車位

一般來說公寓或大樓的住戶通常會把地下室做為停車之用，但有些房子的停車位卻必須另外買或附送，這就牽涉到停車位的產權問題。因此你在買房子時必須注意地下室停車位的產權狀況。

7、社區機能

社區機能的完善與否關係到生活的便利性，例如住家鄰近公園、醫院、購物中心等，如果住家附近機能一應俱全當然是最理想的社區;但相對地，房子的價格也不便宜。

8、居住環境

好的生活環境不只包括健全的生活機能，生活環境的品質更為重要，居住環境的觀察重點包括:(1)衛生(2)治安(3)噪音(4)鄰居素質。更要留意有無所謂嫌惡設施，例如高壓電塔、焚化爐、垃圾掩埋場、殯儀館、墳墓

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購屋資訊-買房子、買屋注意事項

2010-07-26T19:01:00.000-07:00

購屋資訊-買房子、買屋注意事項

1. 慎重決定
「凡事豫則立，不豫則廢」，購屋之前應先確定其目的，為投資或自住，再做明
智的抉擇，並且在下訂之前最好先考慮清楚，舉凡房價、地段、區位等皆須做好
事前的評估衡量，是否負擔得起？以免事與願違，後悔不已！

2. 產權調查
做好產權調查的工作是防止買賣糾紛的重要關鍵，產權之於房地產猶如身份證之
於個人一般，因此購屋之前應先針對建照、權狀及登記簿謄本之內容詳細加以瞭
解，俾確保購屋之權益。

3.合約條款
合約條款一定要詳細閱讀，或請教專家後再行簽訂，尤其是契約上有關之任何承
諾都必須一一載明清楚，包括稅費負擔，建材設備等，一點都疏忽不得，切勿有
含混籠統之說詞，否則最後吃虧的必定是購屋者無疑。

4.簽約當事人
應當以所有權人作為簽約之當事人，否則就應查明其是否有權代理，方可確保權
益。其次，如遇賣方有置身國外或其他不在場之情事，則更應確實查明授權書、
代理人等相關文件，避免受騙上當。

5.履約保證
簽訂契約時固可由律師、代書或親友作為見證人，而有規模之仲介公司亦辦理履
約保證，其用意即在於若賣方不能依約履行交屋之義務時，仲介公司公司就必須
負責完成契約內的一切責任，此對購屋者而言當較有保障。

6. 付款方式
房地總價包括自備款及銀行貸款在內，基本上任何一筆交易都應以現金為主要付
款方式，不過房地產買賣動輒數百乃至上千萬，尤其除了自備款之外，絕大部份
都是銀行貸款，因此對於銀行貸款的百分比以及自備款的支付方式就得事先約定
清楚，以免日後橫生枝節。

7.交屋期限
房屋之買賣契約對於交屋期限應記載得愈詳細愈好，因其不僅直接關係到產權之
取得與保障問題，若現階段仍寄人籬下，則更需考慮到租賃契約等相關事項。至
於若無法如期交屋，又該如何處罰等，這些都必須明訂清楚。

8. 稅費負擔
稅費負擔是房屋買賣中最常見的糾紛，一般而言，移轉過戶前之地價稅、房屋
稅、土地增值稅等皆應由賣方負擔，而產權登記規費、契稅、監證費、代辦費等
應由買方負擔，因此買方為了能夠確實掌握購屋負擔，深入瞭解稅費項目及金
額，實有其絕對之必要性。

9.違約金
有關違約處罰的規定必須在合約中明訂清楚，例如違約金的算法，在何種情況下
才算約．．．．等，這些細節均不容忽視，以免日後有所糾紛卻無「法」可循，
或是罰則不痛不癢，對己身權益就無法作有效保障。

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